Polski rynek najmu w porównaniu do krajów zachodnich, opiera się głównie na najmie prywatnym. Ale powoli się to zmienia. Jeszcze w połowie ub.r., mieszkań wykupionych przez fundusze miało być zaledwie 5500. Ale według prognoz już za parę lat ma być ich nawet 66 tys. - uważa Bartłomiej Baranowski, główny analityk nieruchomości portalu Domiporta.pl.
Najem instytucjonalny dla zagranicznych inwestorów jest niezwykle atrakcyjny. Polska z ich perspektywy jest rynkiem wschodzącym. Relatywnie wysoka opłacalność najmu, atrakcyjne z ich punktu widzenia ceny mieszkań oraz duża ich liczba skłania do inwestycji na polskim rynku.
Czy wykup mieszkań przez fundusze może zaburzyć ceny mieszkań?
Rok 2021 był dla branży nieruchomości w Polsce pod wieloma względami rekordowy. Przede wszystkim oddano do użytkowania 234,7 tys. mieszkań, czyli o 6,3 proc. więcej niż w bardzo dobrym pod tym względem, 2020. By móc podjąć się nieśmiałych prognoz na następne lata należy przeanalizować liczbę mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz których budowę rozpoczęto.
Według danych GUS za zeszły rok wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 340,6 tys. mieszkań, czyli aż o 23,3 proc. więcej niż w 2020. Za zdecydowaną większość z nich odpowiadają deweloperzy (213 tys. - wzrost o 23,9 proc. licząc rok do roku). Ale wrażenie robi również liczba rozpoczętych budów. Tych rozpoczęto w całym 2021 aż 277,4 tys., czyli o 23,9 proc. więcej niż w 2020 r.
Dzięki tym liczbom można ostrożnie szacować liczbę mieszkań oddawanych w najbliższych latach do użytkowania. Do rachunków nie braliśmy pod uwagę danych dotyczących budynków indywidualnych, ponieważ nimi nie są zainteresowane tytułowe fundusze nieruchomości.
Przyjmując, że każda inwestycja budowlana trwa ok. 23,6 miesiąca, a takie najnowsze dane publikował GUS, można ostrożnie policzyć, ile w poszczególnych latach będzie oddawanych do użytkowania mieszkań. Oczywiście zakładając, że w branży budowlanej sytuacja nie będzie dużo bardziej dynamiczna niż okresie ostatnich trzech lat.
Ile tak naprawdę jest lokali zarządzanych przez fundusze? Szacunki nie są dokładne. W połowie 2021 roku raport firmy CBRE podawał, że zaledwie 5,5 tys. mieszkań jest objętych najmem instytucjonalnym. Stanowiło to wówczas niecały procent wszystkich dostępnych lokali. Ale eksperci Federacji Rynku Najmu szacują, że do końca 2023 r. fundusze skupią już niemal 23 tys. mieszkań (głównie z rynku pierwotnego), a do 2025 roku nawet 66 tys. lokali.
Udział takich mieszkań, w obrębie wszystkich dostępnych lokali nadal nie będzie wysoki, oscylując wokół kilku procent.
Ale gdyby przyjrzeć się szacunkowym liczbom prognozowanych zakupów przez fundusze, to robią one już większe wrażenie.
Według wyliczeń Domiporta.pl w 2022 r. fundusze mogą kupić przynajmniej 7,5 tys. lokali, co stanowić będzie ponad 5 proc. wszystkich oddanych do użytkowania mieszkań w blokach (nie wliczając mieszkań spółdzielczych, komunalnych itp.). Ale już w 2024 roku liczba zakupionych mieszkań przez fundusze może przekroczyć 18 tys., wówczas ich udział w zakupie wszystkich lokali może stanowić niemal 11 proc. To wzrost tempa o 100 procent w zaledwie dwa lata.
Liczba być może nadal nie imponuje rozmachem, ale trzeba pamiętać, że nieruchomości to branża lokalna. To o tyle istotne, że Fundusze najczęściej skupiają swoją uwagę na dużych miastach. Już teraz ich zakupy wpływają na lokalny rynek. Na początku stycznia bieżącego roku „Rzeczpospolita” informowała, że fundusze inwestycyjne wykupiły prawie 17 proc. mieszkań w dużych miastach (czyli ok. 5,9 tys. lokali). Opinia czy to dobra droga zwłaszcza dla najemców, dzieli ekspertów.
Wśród analityków i ekspertów nieruchomości nie ma jednego głosu dotyczącego ingerencji zagranicznych funduszy w polski rynek najmu. Jedni widzą w nim nadzieje na „cywilizowanie” usługi poprzez podniesienie jakości usług firm obsługujących mieszkania w ramach funduszy inwestycyjnych. Zwracają też uwagę, by nie demonizować tego typu najmu, ponieważ ma on niewielki w sumie udział w rynku.
- Zakupy funduszy to na razie niewielka skala na tle całego rynku w Polsce i nic nie wskazuje na to, by się to jakoś bardzo zmieniło. Bo nawet kilkukrotny wzrost liczby mieszkań kupionych przez fundusze nie zmieni faktu, że to mały procent w całości rynku. Na dodatek pojawił się inny trend - mieliśmy kilka transakcji zakupu niecałej klatki mieszkań lub budynku, ale… firmy deweloperskiej. I te firmy kupione przez fundusze zamierzają budować część mieszkań pod wynajem, a część na sprzedaż - wyjaśnia Marcin Krasoń, ekspert serwisu Obido.pl.
