„Tak długo, jak istniał popyt i klienci byli skłonni akceptować szeroki zakres cen, jeszcze miało sens budowanie i sprzedawanie mieszkań w dużych ilościach oraz rozpoczynanie nowych budów. Teraz to ten sens straciło, bowiem aktywność kupujących będzie słabsza, bo trudno sobie wyobrazić, żebyśmy mieli wrócić do poziomu zakupów, jaki mieliśmy w 2021 r.” - z Piotrem Bartkiewiczem, ekonomistą Banku Pekao SA, rozmawia Maciej Pawlak.
W raporcie AMRON SARFiN Związku Banku Polskich za pierwszy kwartał odnotowano wyraźny spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi. Liczba nowo udzielonych kredytów była mniejsza o 25,27%, a ich wartość była niższa o 24,59% w porównaniu do IV kwartału ub.r. Ponadto w I kwartale br. deweloperzy rozpoczęli budowę 31.675 mieszkań, a więc aż o 17,40% mniej niż w IV kw. 2021 roku oraz o 21,07% mniej niż w I kw. ub. roku. Czy oznacza to jakąś dłuższą zapaść na rynku kredytów mieszkaniowych?
Nie jest to moim zdaniem jeszcze kryzys. Raczej mamy w tym przypadku do czynienia z czymś, czego można się było spodziewać i było wręcz zaplanowane. Stanowi to naturalny efekt decyzji podjętych w NBP, a po części i w bankach komercyjnych. A więc, w dużej mierze, konsekwencję wzrostu stóp procentowych. Jak również tego, że III i IV kwartał ub. roku okazały się kumulacją decyzji o podjęciu przez wiele osób kredytu. To był okres pod chyba każdym względem rekordowy na rynku nieruchomości (i kredytowym). Wiemy też, że wielu klientów spieszyło się ze swymi zakupami i decyzjami kredytowymi, tak, by na ostatnią chwilę uciec przed słusznie spodziewanym wzrostem stóp procentowych. Zatem I kwartał br. musiał przynieść odreagowanie. A to jeszcze nie jest koniec.
Dlaczego?
Z dwóch powodów. Po pierwsze dlatego, że stopy procentowe zdążyły w kolejnych miesiącach wzrosnąć, a ponadto po drugie w międzyczasie weszła w życie, rekomendacja „S” zalecana przez KNF, dotycząca obliczania zdolności kredytowej przez banki, tj. „przyjmowania przy ocenie zdolności kredytowej kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego, z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej”. A to oznacza w praktyce, że dostępność kredytów mieszkaniowych, a zatem dostępność nowo wybudowanych mieszkań, dla potencjalnych klientów jeszcze bardziej spadła, niż wynikało to z samego wzrostu stóp procentowych. Ale oznacza to też, że ludzie starali się jeszcze bardziej zdążyć przed wejściem w życie wspomnianej rekomendacji KNF, która weszła w życie w marcu br. Zatem drugi kwartał br. będzie jeszcze gorszy pod tym względem. Myślę zatem, że deweloperzy obecnie czują pismo nosem, w tym sensie, że zdają sobie sprawę z presji kosztowej, która jest znacząca i dotyczy bodaj każdego z segmentów kosztów w budownictwie mieszkaniowym. Natomiast tak długo, jak istniał popyt i klienci byli skłonni akceptować szeroki zakres cen, jeszcze miało sens budowanie i sprzedawanie mieszkań w dużych ilościach oraz rozpoczynanie nowych budów. Teraz to ten sens straciło, bowiem aktywność kupujących będzie słabsza, bo trudno sobie wyobrazić, żebyśmy mieli wrócić do poziomu zakupów, jaki mieliśmy w 2021 r. który był rokiem wyjątkowym pod każdym względem. To oznacza także, iż z punktu widzenia deweloperów nie opłaca się budować.
Co to znaczy w praktyce?
Budownictwo deweloperskie, mieszkaniowe, będzie przeżywało gorsze kwartały. Mimo to mówienie o kryzysie w kolejnych miesiącach nie ma sensu, bowiem takie sytuacje stanowią cykliczne zjawisko. A ponadto doszło do sytuacji, w której następuje spadek z bardzo wysokiego poziomu.
A zatem na koniec br. okaże się, że w porównaniu z 2021 r. w br. dojdzie do spadku o ponad 20% produkcji mieszkań, a także do ponad 20% spadku ilości (i wartości) udzielanych kredytów mieszkaniowych?
Myślę, że będzie to poziom co najmniej 20%, ale może i większy.
Według GUS przeciętne miesięczne płace brutto w sektorze przedsiębiorstw w kwietniu 2022 r. nominalnie wzrosły o 14,1% r/r, zaś realnie - o 1,7% r/r. Tym samym wzrost przeciętnych miesięcznych nominalnych wynagrodzeń brutto w sektorze przedsiębiorstw w skali roku był najwyższy od ponad piętnastu lat. Pomimo dalszego przyspieszenia wzrostu cen konsumpcyjnych, dynamika siły nabywczej płac była więc nieco wyższa niż w marcu br. Jakie są szanse na to, że Polacy będą dalej średnio zarabiać powyżej inflacji?
Jedynym powodem, dla którego jeszcze odnotowujemy dodatni realny wzrost płac, jest funkcjonowanie Tarczy antyinflacyjnej, która spowodowała, że inflacja nie jest obecnie jeszcze wyższa o 3 punkty procentowe. Gdyby nie Tarcza wówczas doszłoby do realnego ujemnego wzrostu płac. Niestety mimo to inflacja nie powiedziała jeszcze ostatniego słowa. wobec tego już wkrótce, latem, możemy zobaczyć ją na poziomie nawet 15-16%. W końcu 12,4% GUS odnotował w kwietniu. Zapewne dojdzie do 14% w maju, w czerwcu - ok. 14,5%, a w lecie - nawet 15-16%. Natomiast co do wzrostu wynagrodzeń z jednej strony potencjał co do jego przyspieszenia jest ograniczony. Z badań, którymi dysponujemy, możemy wywnioskować, że ustabilizowała się presja płacowa już na początku br. Z tym, że do tej pory zmieniły się okoliczności.
W jakim sensie?
Zdążyła w międzyczasie zapanować niepewność w odniesieniu co do prognoz sytuacji gospodarczej w kolejnych miesiącach. Co więcej potencjalne problemy, które mogą pojawić się w różnych obszarach gospodarki są większe. Być może w tych warunkach pracownicy też będą mniej skłonni do podnoszenia żądań płacowych. A zatem w tej sytuacji nie dojdzie do dalszego wzrostu dynamiki wzrostu przeciętnego wynagrodzenia. Zaś płace realne nie będą rosły tak dynamicznie, jak w ostatnich miesiącach.
Stopa bezrobocia rejestrowanego na koniec kwietnia sięgała wg GUS poziomu 5,2%. - Z danych GUS wynika, że sytuacja na rynku pracy jest jeszcze lepsza niż przewidywały nasze szacunki - oceniła minister rodziny i polityki społecznej Marlena Maląg. Czy polski rynek pracy na dłużej będzie rynkiem pracownika?
Mógłby odwrócić sytuację na tym rynku jedynie znaczący wzrost bezrobocia, ale w tym momencie nikt się tego nie spodziewa. Nawet najwięksi pesymiści w odniesieniu do perspektyw polskiej gospodarki nie widzą takiego scenariusza. Nie znaczy to oczywiście, że nie dojdzie do spowolnienia w rozwoju polskiej gospodarki, które zapewne będzie miało miejsce w najbliższych kwartałach. I w jakimś sensie przełoży się to na rynek pracy. Natomiast w pierwszej kolejności dojdzie zapewne do zamykania wakatów, które obecnie są otwarte. Oraz do ograniczania popytu na pracę od tej strony. Natomiast, jak do tej pory, wciąż funkcjonuje mechanizm, który pomógł w okresie pandemii. A zatem - jak bym to nazwał: „chomikowanie” pracy.
Co to znaczy?
Otóż nasze przedsiębiorstwa w tym okresie były na tyle świadome problemów ze znalezieniem pracowników, że powszechnie uznawano, że lepiej jest ponieść koszt utrzymywania pracownika, który może w danej chwili nie jest w pełni potrzebny, ani w pełni produktywny czy niezbędny. Ale jednocześnie, który stanowi i tak mniejszy koszt, nawet mimo, gdyby trzeba było go zwolnić, a następnie poszukiwać kogoś na jego miejsce w chwili, gdy popyt na pracowników powróci. Zatem ten mechanizm znów pewnie będzie działał. I moim zdaniem to też oznacza, że u nas wzrostu bezrobocia nie będzie w kolejnych kwartałach.
Czy fakt, że - głównie kobiety - z Ukrainy, które masowo przybywają z rodzinami do Polski - spowoduje, że na naszym rynku pracy jeszcze bardziej zmniejszy się stopa bezrobocia?
Wydaje mi się, że nie. Bo popyt na rynku pracy oznacza m.in. większą konsumpcję i wzrost zapotrzebowania na rozmaite dobra i usługi. Więc nie dochodzi w tym przypadku do jakiejkolwiek substytucji. Zatem powiedziałbym, że po prostu zwiększa się dzięki temu nasza populacja, a zarazem liczba osób pracujących.
W maju 2022 r. odnotowano pogorszenie zarówno obecnych, jak i przyszłych nastrojów konsumenckich w stosunku do poprzedniego miesiąca. GUS-owski bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej (BWUK), syntetycznie opisujący obecne tendencje konsumpcji indywidualnej, wyniósł - 38,4 i był o 1,2 p. proc. niższy w stosunku do poprzedniego miesiąca. W odniesieniu do maja 2021 r. obecna wartość BWUK jest niższa o 23,8 p. proc. Jednocześnie w maju br. wyprzedzający wskaźnik ufności konsumenckiej WWUK osiągnął wartość o 19,0 p. proc. niższą niż w maju 2021 r. Co wpływa na pogorszenie się nastrojów konsumenckich?
Z pewnością wchodzi tu w grę przede wszystkim wciąż niemalejąca inflacja oraz poczucie zagrożenia w związku z wojną w Ukrainie oraz z wcześniejszą pandemią. Co do tego pierwszego czynnika, przecież każdy odwiedza sklepy i dostrzega wzrost cen. W niektórych przypadkach dóbr i usług dochodziło do zmian cen niemal z dnia na dzień. Konsumenci nie są ślepi i dla nich jest to problem, z którym mają do czynienia na co dzień. Zwłaszcza, że o ile statystycznie średnio płace wzrosły na poziomie przewyższającym inflację, to zapewne jest i tak wiele osób, które „zostają za burtą”, bo np. nie mają w danej chwili podwyżki. Takie osoby z całą pewnością mają powód do narzekań. Poza tym ceny się zmieniają ciągle, nierzadko z tygodnia na tydzień w niektórych momentach w br., natomiast dochody zmieniają się dla niektórych co rok, a może wcale, a niektórzy - dla zwiększenia dochodów - muszą się postarać o zmianę pracy, co niesie z sobą ryzyko. Zatem takie, raczej pesymistyczne nastroje konsumenckie są w tej sytuacji zrozumiałe.
