„Obecnie, gdy stopy procentowe wzrosły, wydaje się, że popyt związany nie z zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych, w pewnej - może znacznej - części (w zależności od tego, jak bardzo jeszcze wzrosną stopy procentowe) zostanie wyeliminowany. Wówczas ceny mieszkań będą rosły mniej więcej na równi ze wzrostem płac”. - Z Piotrem Bujakiem, głównym ekonomistą, dyrektorem departamentu analiz ekonomicznych PKO Banku Polskiego, rozmawia Maciej Pawlak
Wg NBP W III kw. br. średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania na rynku pierwotnym w siedmiu miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław), z największą liczbą transakcji, wzrosła w porównaniu z II kwartałem ub.r. o ponad 10% do 9638 zł, (nieco mniej na rynku wtórnym - o 7,3% r/r). Jak jeszcze długo deweloperzy będą mieli powody do optymizmu? Jak długo podobna dynamika wzrostu cen może się utrzymać?
Podstawowym czynnikiem sprzyjającym wzrostowi cen mieszkań jest wzrost płac. Tym samym poprawia się dostępność cenowa mieszkań. Do tego jeszcze do niedawna stopy procentowe były rekordowo niskie. Poprawiało to dostępność kredytową kupowanych „M”. Jednocześnie, mimo znacznego wzrostu liczby oddawanych do użytku mieszkań, ciągle w Polsce jest ich zbyt mało, ze względu na historyczne zaszłości z wielu dekad. Zatem zderzenie mocnego popytu napędzanego rosnącymi płacami, niskimi stopami procentowymi, z niedoborem mieszkań, owocowało wzrostem ich cen. Przy czym, jak na każdym rynku, gdy ceny rosną, poprawiają się marże wytwórców, sprzedawców, czy dostawców - w tym przypadku deweloperów. Jednak w najbliższej przyszłości wydaje się, że sytuacja ulegnie pewnej zmianie.
Dlaczego?
Płace rosną szybko, a będą zapewne rosnąć jeszcze szybciej - i to będzie działać w kierunku dalszego wzrostu cen mieszkań. Tak to wygląda, że kiedy rośnie popyt, a nabywcy mają więcej pieniędzy do dyspozycji, to podaż się dostosowuje: i w zakresie ilości dostarczanego towaru - w tym przypadku mieszkań, a jednocześnie, niestety - w zakresie ceny. Tym bardziej, że pamiętajmy, iż rosną jednocześnie koszty ich budowy: drożeją surowce, m.in. stal. Dzieje się tak nie wskutek czyjejś złośliwości. Tej sytuacji sprzyjają warunki w światowej gospodarce po pandemicznym szoku - rozchwianie łańcuchów dostaw. Zatem popyt na mieszkania napędzany wysokim wzrostem płac, poprawą warunków życia, będzie się utrzymywać. Jednocześnie jednak wydaje się, że jest szansa na wyeliminowanie nie do końca zdrowego popytu o charakterze spekulacyjnym i po części inwestycyjnego związanego z ultraniskimi stopami procentowymi - utrzymywanymi po to, by ratować naszą gospodarkę przed skutkami pandemii. Ale dłuższe ich utrzymywanie mogło owocować m.in. nadmiernym wzrostem cen mieszkań. Obecnie, gdy stopy procentowe wzrosły, wydaje się, że popyt związany nie z zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych, w pewnej - może znacznej części (w zależności od tego, jak bardzo jeszcze wzrosną stopy procentowe) zostanie wyeliminowany.
Jaki to przyniesie skutek?
Wówczas ceny mieszkań będą rosły mniej więcej na równi ze wzrostem płac. To nie będzie pogarszać dostępności cenowej mieszkań. A nawet jest szansa, że - moim zdaniem - w krótkim terminie, w pierwszej fazie reakcji rynku na podwyżki stóp procentowych, ceny na tym rynku będą rosły wolniej niż płace.
Co mogło być przyczyną, że od połowy października branżowy indeks WIG-Nieruchomości tracił przez trzy kolejne tygodnie z rzędu?
W ten sposób rynek antycypuje to, że poprzez podwyżkę stóp na początku października, najbardziej spekulacyjny, po części inwestycyjny, podpierający się tanimi kosztami spłacanych kredytów, popyt na rynku mieszkaniowym zniknie. I w efekcie, jak powiedzieliśmy, ceny nowych mieszkań będą rosły wolniej, a może nawet zatrzymają się na jakiś czas. A w związku z tym marże deweloperów będą musiały się do tej sytuacji dostosować.
Według danych Grupy PSB Handel ceny materiałów budowlanych w październiku 2021 r. w porównaniu do października 2020 r. były średnio o 20,5 proc. wyższe, w tym najbardziej - ponad 100 proc. - płyty OSB (drewnopodobne). Czy jest to wynik niskiej bazy z ub.r.? Czy w przyszłym roku materiały budowlane nadal będą tak bardzo drożeć?
Faktycznie tak wysokie wzrosty cen w tym segmencie budownictwa stanowią odbicie niskiej, ubiegłorocznej bazy. Jak pamiętamy rynek wówczas zamarł, panowała recesja związana z pandemią na świecie i w Polsce. Powodowało to, że wówczas ceny spadały. Natomiast w ostatnich miesiącach rynek mocno odbił. Dodatkowo na świecie ceny m.in. surowców poszły w górę. Dotyka to także i polskiego rynku. Zatem z jednej strony faktycznie doszło w tym przypadku do efektu niskiej bazy, a z drugiej mamy tu do czynienia z bieżącym wzrostem cen. I dlatego w ujęciu rocznym, gdy porównuje się obecnie rosnące ceny z dołkiem cenowym z ub. roku, roczna dynamika ich wzrostu wydaje się tak okazała.
Jak podał GUS, przeciętne wynagrodzenie w III kwartału 2021 r. wzrosło o 9,4 proc. w stosunku do III kw. ub. roku i wyniosło 5.657,30 zł. Wzrost kwartał do kwartału to 2,8 proc. Czy faktycznie wkrótce dynamika wzrostu średnich płac przekroczy 10%?
Według naszych szacunków dwucyfrowa dynamika wzrostu płac rzeczywiście będzie miała miejsce. Wzrost w okolicach 10% potrwa moim zdaniem przynajmniej kilka kwartałów. W najbliższym czasie powinien okazać się nawet nieco wyższy niż 10%.
Jakie warunki musiałyby zostać spełnione, by oprocentowanie lokat bankowych przewyższało aktualny poziom inflacji, tak, by powrócił na nie wysoki popyt?
Wzrost oprocentowania depozytów powyżej poziomu 1% może spowodować zauważalne ponowne zwiększenie zainteresowania depozytami. Wówczas ci, którzy dotąd kierowali swoją uwagę w stronę rynku nieruchomości czy innych inwestycji, powinni zacząć lokować swoje środki na depozytach.
Co jest przyczyną wysokich notowań franka szwajcarskiego (blisko 4,4 zł)? Czy frank będzie dalej drożał?
To, że złoty jest słabszy wobec franka nie stanowi efektu wyceny złotego. Bowiem podobnie w ostatnim czasie - w stosunku do franka - osłabły również inne waluty w naszym regionie Europy. A także i euro. Wynika to z faktu, że w ostatnich kilkunastu miesiącach przeważały obawy w światowej gospodarce o pogorszenie koniunktury, związane z presją kosztową, z brakami towarów, nasila się też presja pandemiczna. Zazwyczaj w warunkach, w których pojawiają się obawy, niepewność - frank szwajcarski zyskuje. Uznawany jest powszechnie za bezpieczną przystań. Wydaje mi się zatem, że jego siła stanowi efekt takich opinii. Ale tak szybko, jak się niepewność pojawiła, może i zniknąć. Wówczas kurs złotego wobec franka, zwłaszcza przy dalszych podwyżkach stóp procentowych NBP, może się umocnić.
Rynek oczekuje więc dalszych podwyżek stóp? A jeśli do nich faktycznie dojdzie jaki będzie to miało wpływ na gospodarkę?
Moim zdaniem można się spodziewać dalszych podwyżek stóp, które mają na celu zapewnienie stabilnego wzrostu gospodarczego. Nie wyglądało dobrze, gdy na początku pandemii istniało zagrożenie załamania się gospodarki - bo wtedy trzeba było obniżać stopy procentowe. Ale nie jest też dobrze, gdy gospodarka rośnie tak mocno, że pojawia się nadmierna inflacja, nadmierny wzrost cen mieszkań. Bowiem wtedy trzeba reagować podwyżkami stóp procentowych. I w tym kontekście reakcja NBP jest jak najbardziej adekwatna.
