[NASZ WYWIAD] Kozłowski: Rosyjska agresja na Ukrainie powoduje, że deficyty rąk do pracy się powiększają

„Pracownicy z Ukrainy w sektorze budowlanym stanowili jego istotną część. Byli to głównie mężczyźni, którzy teraz na dużą skalę zrezygnowali z tej pracy i wyjechali do swej ojczyzny dla jej obrony przez najazdem Rosji. Wojna na wschodzie może zresztą w istotny sposób przyczynić się do spowolnienia tempa już obecnie realizowanych inwestycji. A to rzecz jasna przełoży się na mniejszą liczbę mieszkań, które zostaną oddane w tym roku”. - Z Łukaszem Kozłowskim, głównym ekonomistą Federacji Przedsiębiorców Polskich, rozmawia Maciej Pawlak

Jak poinformował GUS w 2021 r. oddano do użytkowania rekordowe 234,9 tys. mieszkań. Oznacza to, w porównaniu z rokiem poprzednim, wzrost liczby mieszkań - o 14,1 tys. (6,4%). Jak bardzo podrożenie kredytów - w związku z kolejnymi podwyżkami stóp procentowych - wpłynie na ostateczną wielkość liczby wybudowanych mieszkań w tym roku?

Jeśli chodzi o bazę porównawczą z 2021 r. to był to rekordowy wynik. I to w skali ostatnich kilkudziesięciu lat. Utrzymanie takich rezultatów w obecnym roku będzie bardzo trudne z kilku powodów. Z jednej strony istnieją bariery podażowe dla produkcji budowlanej, w tym dla budowy nowych mieszkań. Związane jest to z tym, że deweloperzy sygnalizują wyczerpywanie się banków ziemi, co utrudnia podejmowanie kolejnych inwestycji. Z drugiej strony prognozy popytu pokazują niepewność związaną przede wszystkim z rosnącymi kosztami finansowania, a także na skutek wojny na Ukrainie. 

Jakie są tego skutki?

Raczej trudno oczekiwać, by nowe inwestycje były realizowane w takim tempie i na taką skalę, jak w ub. roku. Przy tym wszystkim skala podwyżek stóp procentowych jest bardzo znacząca - we wtorek RPP podniosła stopę referencyjną z 2,75 do 3,5%. Jednocześnie też skłonność do podejmowania inwestycji w mieszkania także maleje. To wszystko w sytuacji, gdy realne dochody gospodarstw domowych już nie przyrastają, w takim tempie, jak wcześniej, ponieważ mamy do czynienia z wysoką inflacją. To wszystko więc może przełożyć się i będzie prawdopodobnie przekładać się na mniejszy popyt na mieszkania. W związku z tym liczba budowanych i oddawanych w br. do użytku mieszkań będzie prawdopodobnie niższa. Trzeba też wziąć pod uwagę dodatkowy czynnik, tj. ograniczenie podaży pracy w sektorze budowlanym.

Z czego to wynika?

Pracownicy z Ukrainy w tym sektorze stanowili jego istotną część. Byli to głównie mężczyźni, którzy teraz na dużą skalę zrezygnowali z tej pracy i wyjechali do swej ojczyzny dla jej obrony przez najazdem Rosji. Wojna na wschodzie może zresztą w istotny sposób przyczynić się do spowolnienia tempa już obecnie realizowanych inwestycji. A to rzecz jasna przełoży się na mniejszą liczbę mieszkań, które zostaną oddane w tym roku. A więc perspektywy są takie, że raczej można spodziewać się w br. spadku liczby oddanych mieszkań w porównaniu z 2021 r. Ale precyzyjne oszacowanie skali tego spadku jest bardzo trudne z uwagi na to, z jak wieloma czynnikami niepewności mamy obecnie do czynienia. 

No tak. Nikt przecież nie wie choćby, jak i kiedy skończy się wojna na Ukrainie. Wracając do wyników budownictwa w ub. roku zwraca uwagę fakt, że spośród prawie 235 tys. wybudowanych w ub.r. mieszkań na deweloperów przypada 60,5%, a na inwestorów indywidualnych - 37,6%. Jak wytłumaczyć spadek udziału deweloperów w tej puli w ub.r. o ok. 4%, przy jednoczesnym wzroście udziału w niej, także o ok. 4%, inwestorów indywidualnych (którzy wybudowali ponad 19% więcej lokali niż w 2020 r.)?

Inwestorzy indywidualni budują domy i mieszkania związane przede wszystkim z zaspokajaniem własnych potrzeb. To są w większości domy jednorodzinne. Widzimy zmianę preferencji klientów na rynku mieszkaniowym. Jest to po części związane z efektami pandemii. Nastąpiło bowiem przesunięcie preferencji tych inwestorów w kierunku większych domów, może niekoniecznie zlokalizowanych w centrach miast. Budowane obecnie domy - z reguły na własne potrzeby - charakteryzują się jednocześnie większą powierzchnią mieszkalną. Koszt ich budowy wraz z kosztem zakupu działki mieszczą się przy tym w ramach możliwości finansowych inwestorów. Zatem myślę, że zwiększenie udziału tego typu mieszkań wśród wszystkich oddanych w ub. roku do użytku, może mieć związek ze zmianą preferencji części inwestorów na rynku mieszkaniowym. 

W ub.r. - w porównaniu z 2020 r. - jak poinformował GUS - rozpoczęto też o ponad 23% więcej niż w 2020 r. budów nowych mieszkań, a także o ponad 23% więcej niż w 2020 wydano pozwoleń na budowę. Czy w tym roku, w związku z osłabieniem koniunktury, będziemy mieli do czynienia ze znaczącym zmniejszeniem dynamiki przyrostu rozpoczynanych budów i udzielanych zezwoleń na budowę?

Obawiam się, że ten spadek może być istotny, ponieważ warunki są obecnie zupełnie inne, niż przez znaczną część 2021 r., kiedy obserwowany był znaczący wzrost cen na rynku, co zachęcało do tego, by podejmować nowe inwestycje. Koszty finansowania były przy tym relatywnie niskie, co również powodowało, że zainteresowanie budową mieszkań było duże. Teraz te czynniki uległy daleko idącej i szybko postępującej zmianie. W związku z tym obawiam się, że także w odniesieniu do nowych inwestycji na tym rynku będziemy mieli do czynienia z faktycznie dużo mniejszą dynamiką przyrostu rozpoczynanych budów i udzielanych zezwoleń na budowę.

Uwzględniając łączną powierzchnię wybudowanych w ub. roku budynków niemieszkalnych, największy w niej udział (46,5%) miały budynki magazynowe i przemysłowe, zaś zaledwie 7% - budynki biurowe. Czy w tym roku sektor budowy budynków biurowych ma szansę znacząco zwiększyć swój udział w tej strukturze?

Biorąc pod uwagę, jaki był niski w ub. roku - jest taka szansa. Choć zapewne nie nastąpi jeszcze powrót do takiej aktywności na tym rynku, jaki miał jeszcze miejsce przez pandemią. Ponieważ spowodowała ona trwałe efekty. I nawet wówczas, gdy ona ustąpi, to wydaje się, że sposób funkcjonowania rynku będzie nieco inny. Ponadto biorąc pod uwagę, że już pewien zasób powierzchni biurowych udało się już wcześniej stworzyć. W tej sytuacji może być to czynnik, który przynajmniej przez pewien czas będzie hamować tego typu inwestycje. Z drugiej strony mamy do czynienia z ciągle dynamicznym rozwojem sektora przemysłowego oraz transportowo-logistycznego. Wzrost tych gałęzi naszej gospodarki ma miejsce nieprzerwanie. I to ze sporą dynamiką wzrostu. W tej sytuacji istnieje stały popyt na takie inwestycje. Wobec tego sektor transportowo-logistyczny będzie wciąż utrzymywać wysoką pozycję na rynku powierzchni komercyjnych.

Z drugiej strony ostatnio pojawiła się intersująca informacja o kupnie przez koncern Google kompleksu biurowego Warsaw HUB w centrum stolicy za 2,7 mld zł. Być może jedna jaskółka wiosny nie czyni, ale kto wie? Tymczasem w świetle rozwoju wojny na Ukrainie istotny wydaje się jeszcze jeden problem. Na koniec ub.r. wg danych GUS w Polsce odnotowano 137,4 tys. wolnych miejsc pracy - to znaczy więcej o 62,8% niż na koniec 2020 r. Czy w związku z falą uchodźców z Ukrainy, w tym zwłaszcza kobiet - i prawdopodobnie dłuższą perspektywą wojny Rosji z Ukrainą, nie będzie problemów z zapewnieniem im pracy w Polsce?

Na naszym rynku brakuje pracowników. Zaś, przynajmniej krótkoterminowo, rosyjska agresja na Ukrainie powoduje, że deficyty rąk do pracy się powiększają ponieważ, jak mówiliśmy, następuje odpływ ukraińskich pracowników, mężczyzn, którzy wracają, by bronić swego kraju. W szczególności jest to odczuwalne w sektorze budowlanym, przemysłowym, transportowo-logistycznym. Tymczasem wśród fali uchodźców, która przybywa do naszego kraju przeważają kobiety, pamiętajmy także, iż niemal połowa uchodźców to dzieci, które rzecz jasna nie zasilą rynku pracy. Potencjalnie zapotrzebowanie na pracowników występuje także w innych niż wymienione sektorach. Na przykład z deficytami pracowników mierzy się branża gastronomiczna i hotelarska, z których pracownicy odpłynęli już wcześniej wskutek pandemii i już tam nie powrócili. Potencjalnie więc istnieje tu szansa na zmniejszenie tych deficytów przez obecną falę uchodźców z Ukrainy. Natomiast proces ten nie nastąpi szybko i obecni uchodźcy nie będą podejmować u nas pracy szybko i na masową skalę. Przede wszystkim tym osobom należy zapewnić w naszym kraju kursy językowe i możliwości dostosowania się do warunków, w których niespodziewanie się znaleźli. Niemniej jest szansa na to, by szukający pracy spośród uchodźców ją u nas znaleźli, jednak nie ma tu jakiegoś automatyzmu. Trzeba szukać sposobów, by wszyscy chętni mogli odpowiednio przygotować się do podjęcia pracy, wszędzie tam, gdzie jest to możliwe.