Minął rok od czasu rozpoczęcia pandemii. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w tym czasie ceny mieszkań w 16 największych polskich miastach wzrosły średnio o 6,6%.
Nie sprawdziły się prognozy dotyczące spadków. Jedynym miastem, w którym odnotowano niższe ceny niż przed rokiem są Katowice (-2% r/r). W pozostałych 15 miastach stawki za m kw wzrosły. Rekordy padają w Sosnowcu, gdzie jest o 23 proc. drożej niż przed rokiem. W wielu miastach Expander odnotował najwyższe ceny w historii. Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych wskazuje, że w kolejnych miesiącach nie należy spodziewać się spadków cen mieszkań.
Rekordowe ceny w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu
Pandemia nie przyniosła oczekiwanego przez wielu spadku cen mieszkań. Nie licząc II kwartału 2020 r. ceny wciąż rosły, choć zdecydowanie wolniej niż w poprzednich latach.. Od lutego 2019 r. do lutego 2020 r. ceny ofertowe mieszkań wzrosły średnio aż o 16 proc.. W lutym tego roku były natomiast o 6,6 proc. wyższe niż przed rokiem.
Aż w 9 z 16 największych miast odnotowane zostały najwyższe stawki w historii. Co ciekawe, są wśród nich największe miasta w Polsce, w których pandemia mocno dotknęła rynek najmu. Dla przykładu w Warszawie średnia cena wzrosła do 11 200 zł za m2, w Krakowie do 9600 zł za m2, a we Wrocławiu do 8 588 zł za m2. Z kolei w Gdańsku nowy rekord to 9 983 zł za m2, a więc bardzo niewiele brakuje już do przekroczenia 10 000 zł za m2. Pozostałe miasta w których pojawiły się rekordowe stawki to: Bydgoszcz, Gdynia, Lublin, Radom i Szczecin.
Jedynym miastem, w którym ceny są niższe niż przed rokiem są Katowice – przeciętne ceny spadły tu o 2,2 proc. r/r. Co ciekawe, największe wzrosty miały miejsce w sąsiednim Sosnowcu, gdzie przeciętna cena za metr kwadratowy mieszkania wzrosła aż o 22,7 proc. r/r (z 4 074 zł do 5 000zł). Pomimo bardzo dynamicznych wzrostów, Sosnowiec nadal pozostaje najtańszy wśród miast o populacji powyżej 200 tys. mieszkańców. Tuż za nim plasują się Częstochowa (ok. 5 200 zł/m2) i Radom (ok. 5 450 zł/m2). Najdroższym miastem niezmiennie pozostaje Warszawa, gdzie jak już wspominaliśmy, przeciętna cena za m2 jest wynosi rekordowe 11 200 zł.
Nie będzie spadku
Pomimo mocnego uderzenia trzeciej fali koronawirusa, obecnie nic nie wskazuje na to, aby w najbliższym czasie ceny zaczęły spadać. Sytuacja zaczyna przypominać tą sprzed pandemii. Atrakcyjne mieszkania w pożądanych lokalizacjach sprzedają się w ostatnim czasie w ciągu kilku dni. Gdy do sprzedaży wystawiane są wyjątkowo ciekawe lokale wówczas pojawiają się sytuacje, gdy kupujący licytują się między sobą i akceptują ostatecznie cenę wyższą od ofertowej.
Jedną z przyczyn tej sytuacji jest bardzo niskie oprocentowanie lokat bankowych, zachęcające do inwestowania w mieszkania na wynajem. Kolejny powód to rekordowo tanie kredyty hipoteczne, które w ostatnim czasie ponownie stały się dość łatwo dostępne. Banki wycofują bowiem wymogi dotyczące posiadania aż 20 proc. wkładu własnego i zwykle wystarczy 10 proc..
Więcej kredytów niż przed pandemią
Powrót dobrej koniunktury na rynku potwierdzają dane BIK. W lutym tego roku udzielono więcej kredytów hipotecznych (zarówno liczbowo jak i wartościowo) niż w lutym 2020 r. Przypomnijmy natomiast, że był to przecież szczyt boomu, który przerwała dopiero pandemia.
W ostatnim czasie do części banków trafiało tyle wniosków, że aby ograniczyć ich napływ, zdecydowały się podwyższyć marże i wyłączyć możliwość finansowania niektórych celów. Przez wspomniane podwyżki średnia marża dla kredytów z wysokim (20 proc.) wkładem własnym wzrosła po raz pierwszy od października ubiegłego roku (z 2,18 proc. do 2,21 proc.). Średnie oprocentowanie wzrosło z 2,42 proc., co było najniższym poziomem w historii, do 2,44 proc.. Kredyty wciąż są więc bardzo tanie.
Kiedy ceny zaczną spadać?
Boom na rynku nieruchomości nie będzie oczywiście trwał wiecznie. Najbardziej prawdopodobne wydaje się, że do jego zakończenia dojdzie, gdy istotnie wzrosną stopy procentowe. Z jednej strony wywoła to wzrost kosztu kredytu. To zmniejszy popyt na mieszkania i jednocześnie pogorszy zyskowność lokali kupionych z pomocą kredytu w celu wynajmu. Z drugiej zaś, podwyżki stóp procentowych wpłyną na wzrost oprocentowania lokat bankowych, obligacji skarbowych i korporacyjnych, które zaczną przynosić podobne lub nawet wyższe zyski niż te uzyskiwane z wynajmu. To może doprowadzić do wyprzedaży mieszkań kupionych w celach inwestycyjnych.
Kiedy dojdzie do takiej sytuacji? Na to pytanie nie ma dobrej odpowiedzi.
