Wzrost stawek najmu nie osłabił aktywności najemców. Pomimo ich prognozowanego wzrostu, Polska pozostanie atrakcyjnym rynkiem logistycznym dla inwestorów w porównaniu do Europy Zachodniej – wynika z raportu firmy Colliers.
Zdaniem ekspertów z firmy Colliers, pomimo zmian w gospodarce światowej oraz geopolityce, rynek powierzchni przemysłowo-logistycznej w Polsce znajduje się w bardzo dobrej kondycji. Wskazali na kluczowe wydarzenia z 2022 roku, które wpłynęły na rynek magazynowy oraz przedstawili prognozy na 2023 r.
Wybuch wojny w Ukrainie spowodował lekkie spowolnienie w Polsce, wywołane zerwaniem łańcuchów dostaw, które z biegiem czasu udało się odbudować – oceniono. Przykładowo, cena stali gwałtownie wzrosła, osiągając swoje maksimum na przełomie I i II kwartału 2022 r., ale obecnie znajduje się w trendzie spadkowym i jest ok. 10 proc. tańsza niż przed wybuchem wojny – przekazano.
W wyniku m.in. wzrostu cen paliw, materiałów budowlanych oraz wzrostu kosztów finansowania projektów i pogorszenia nastrojów funduszy inwestycyjnych, "od początku marca 2022 r. widoczny był wzrost czynszów bazowych o 20-40 proc. oraz czynszów efektywnych o 20-50 proc." Zaznaczono, że wzrost stawek nie osłabił aktywności najemców.
Czynniki te wpłynęły także na spadek wolumenu powierzchni w budowie w II i III kwartale 2022 r. Jak jednak zaznaczono, na koniec I kw. 2022 r. wolumen powierzchni w budowie wyniósł 4,8 mln mkw., co było najwyższą wartością w historii rynku powierzchni przemysłowej i logistycznej.
Zgodnie z raportem, wolumen powierzchni w budowie jest stosunkowo wysoki, pomimo jego spadku. Oszacowano, że w 2023 r. "całkowite zasoby rynku przemysłowo-logistycznego przekroczą 30 mln mkw". Dodano, że kolejny rok może przynieść dalszy wzrost czynszów, ale z uwagi m.in. na aspekt finansowy, dobre położenie oraz rozwijającą się infrastrukturę transportową, Polska pozostanie atrakcyjnym rynkiem I&L (Installation & Logistics – Instalacje i Logistyka – przyp. PAP) w porównaniu do Europy Zachodniej.
Eksperci przekazali, że w I kwartale 2022 r. wskaźnik pustostanów osiągnął najniższą wartość w historii rynku 3,1 proc., ale wzrósł do poziomu ponad 4 proc. Wzrost ten wynikał głównie z wysokiego wolumenu nowej, niewynajętej powierzchni oddanej do użytku. Eksperci spodziewają się wzrostu pustostanów z uwagi na prognozowany wysoki poziom nowej podaży, ale nie świadczy to o gorszej kondycji rynku.
"Niska stopa pustostanów jest zjawiskiem pożądanym przez poszczególnych właścicieli obiektów, gdyż oznacza, że mają oni zapewniony niezakłócony dochód z czynszów. Jednak w przypadku całego rynku bardziej pozytywnym zjawiskiem jest stopa pustostanów wyższa o kilka punktów procentowych"
Istotny dla rynku był też – w ocenie ekspertów – wzrost stóp kapitalizacji, co spowodowane było m.in. presją inflacyjną oraz pogorszeniem nastrojów wśród inwestorów.
"W 2022 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów logistyczno-przemysłowych wzrosły o kilkadziesiąt punktów bazowych" – zwrócono uwagę.
Zdaniem ekspertów, konieczne są zmiany w zakresie zielonych inwestycji w budynkach logistycznych takich jak farmy fotowoltaiczne, systemy odzysku ciepła, ładowarki do samochodów elektrycznych oraz gospodarowanie wodą. Jak jednak wskazano, dachy na obiektach wielkopowierzchniowych w większości spełniają "eksploatacyjne minimum i nie są w stanie przyjąć dodatkowego obciążenia wynikającego z instalacji paneli PV". Dodano, że potrzebne są także zmiany legislacyjne, które ułatwiłyby otrzymanie koncesji na sprzedaż energii elektrycznej.
Zwrócono również uwagę na zjawisko tzw. friendshoring, które polega na "tworzeniu sieci logistycznych w krajach, które współpracują ze sobą gospodarczo, politycznie oraz militarnie". Stwierdzono, że od lutego 2022 r. wiele firm zdecydowało się na wyjście z rynków takich jak Ukraina, Rosja czy Białoruś. Chociaż trend ten – zgodnie z raportem – nie jest na razie zjawiskiem masowym, tak z uwagi na relokację kolejnych firm w 2023 roku można się spodziewać kolejnych przykładów tego zjawiska.
