Za mieszkania w największych miastach trzeba płacić o 9,5% więcej niż przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP. Pocieszeniem może być fakt, że dynamika ta od dwóch kwartałów spada. Do tego w 10 dużych miastach mieszkania były pod koniec roku trochę tańsze niż kwartał wcześniej. Trudno jednak liczyć na utrzymywanie się przecen, jeśli obserwowane obecnie ożywienie w mieszkaniówce okaże się trwałe - uważają Bartosz Turek i Oskar Sękowski, analitycy z HRE Investments.
Zgodnie z prognozami HRE Think Tank ceny mieszkań na koniec 2022 roku były wyższe niż pod koniec 2021 roku. Na rynku wtórnym czwarty kwartał zamknęliśmy wzrostem o 9,5% - wynika z indeksu hedonicznego dla najważniejszych 7 rynków.
Jak zaznaczają eksperci, w ramach tego indeksu badane są nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też brana jest pod uwagę jakość sprzedawanych lokali. Jest to więc miara, która w dokładniejszy sposób pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.
A jak sytuacja wyglądała na rynku pierwotnym? – pytają dalej eksperci.
Tu niestety analitykom banku centralnego nie udało się stworzyć podobnego indeksu jak ten dla rynku mieszkań „z drugiej ręki”. Musimy więc posiłkować się bardziej zawodną zwykłą średnią ceną. Efekt? W przypadku mieszkań od deweloperów średnie stawki transakcyjne były w czwartym kwartale o 10,5% wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP. Dynamika była więc wyższa niż na rynku wtórnym, choć nie możemy zapomnieć, że deweloperzy w ostatnich kwartałach sprzedawali mniej mieszkań, co może niekiedy prowadzić do otrzymywania przypadkowych wyników.
Spójrzmy więc co wynika z bardziej szczegółowych danych banku centralnego na temat cen mieszkań „z drugiej ręki” – proponują eksperci. - Z jednej strony mamy informację, że indeks hedoniczny w czwartym kwartale rósł dla 7 najważniejszych rynków nie tylko w ujęciu r/r, ale też kw. / kw. To sugerowałoby, że ceny mieszkań nieprzerwanie rosną, choć już wolniej niż w poprzednich kwartałach. Gdy jednak spojrzymy głębiej, to okaże się, że na 10 rynkach w ciągu ostatniego kwartału mieszkania staniały. Takie wyniki indeks hedoniczny prezentuje dla Białegostoku, Bydgoszczy, Trójmiasta, Katowic, Kielc, Lublina, Łodzi, Olsztyna, Opola i Zielonej Góry. Mieszkania w tych miastach są wciąż wyraźnie droższe niż pod koniec 2021 r., ale pocieszeniem jest fakt, że możemy za nie płacić choć odrobinę mniej niż w 3 kwartale 2022 r.
Czy te korekty się nasilą? – pytają eksperci. Ich zdaniem takiego scenariusza oczywiście nie można wykluczyć, choć dziś więcej przemawia za zupełnie odwrotnym rozwojem wydarzeń.
Jeśli więc czekasz na niższe ceny mieszkań, to w 2023 roku możesz się nie doczekać. Już bowiem dziś zapowiedzi z jednej strony nowych podatków, a z drugiej rządowego programu tanich kredytów wzmogły zainteresowanie mieszkaniami ze strony kupujących z grubszym portfelem. Mówią o tym nie tylko dane na temat ruchu w Internecie, ale również podsumowania na temat liczby mieszkań sprzedawanych przez deweloperów. Chociaż dane przedstawiane przez RynekPierotny.pl i Otodom Analitycs wyraźnie się różnią, to łączy je jedno – sugerują one poprawę wyników sprzedaży deweloperów na największych rynkach.
Do tego 7 lutego br. KNF zezwoliła bankom na ułatwienie dostępu do kredytów mieszkaniowych w przypadku długów z okresowo stałym oprocentowaniem. Efektem tego może być podniesienie zdolności kredytowej o około 20%. A gdyby tego było mało, to wynagrodzenia Polaków mają w br. rosnąć z dwucyfrową dynamiką.
Jak zaznaczają eksperci na to wszystko nakładają się też zapowiedzi rządu. Przecież informacja o podniesieniu podatków dla osób, które posiadając kilka mieszkań i chciałyby kupić kolejne, może dziś skłaniać do poszukiwania lokum przed wejściem w życie nowych regulacji. Na osoby z grubszym portfelem podobnie może też działać zapowiedź rządowego programu ekstremalnie tanich kredytów dla osób, które chciałyby kupić pierwsze mieszkanie. Przecież jeśli dziś wiemy, że z programu skorzystać nie będziemy mogli, to pojawia się pokusa, aby kupić nieruchomość zanim oferta zostanie wyprzedana.
Jeśli więc wszystkie wspomniane zapowiedzi i prognozy staną się naszą rzeczywistością, to nadzieje na spadki cen mieszkań w 2023 r. mogą się okazać płonne - kończą Bartosz Turek i Oskar Sękowski.
