Rok 2020 przyniósł ze sobą dużo zmian na różnych płaszczyznach. Nie ominęły one również rynku nieruchomości. Co przyniesie 2021? Robert Stachowiak, Prezes Zarządu spółki deweloperskiej SGI tłumaczy, czego mogą spodziewać się deweloperzy i z jakimi utrudnieniami przyjdzie im się mierzyć.
Deficyt gruntów pod inwestycje
Problemem, od którego warto zacząć i z którym deweloperzy mierzą się już od kilku lat, jest niewystarczająca ilość dostępnych gruntów. Zasób atrakcyjnych działek jest obecnie mocno ograniczony i na rynku cały czas brakuje odpowiedniej ilości przygotowanych terenów inwestycyjnych do budowy mieszkań. Szczególnie jest to zauważalne w centralnych częściach dużych miastach. To właśnie te działki są najbardziej pożądane i sprzedają się najszybciej, a wiadomo, że ich liczba nie jest nieskończona. Podobnie jest z lokalizacjami, które posiadają wygodne połączenia komunikacyjne z pozostałymi częściami miasta. Deficyt wpływa na wzrost cen dostępnych działek, a w efekcie – na wyższe ceny mieszkań. W tej sytuacji, odpowiednie zabezpieczenie banków ziemi staje się sporym wyzwaniem. Jednym z rozwiązań jest udostępnienie deweloperom gruntów będących w posiadaniu Skarbu Państwa. Bardzo często są to ogromne tereny z potencjałem, lecz bez konkretnego przeznaczenia.
Zróżnicowane oczekiwania sąsiadów
Z pewnością niejeden deweloper ma w swoim portfolio sąsiadów, którym pomysł realizacji danej inwestycji się nie podoba. Często dochodzi do protestów wobec decyzji administracyjnych, a nawet blokowania inwestycji. Mieszkańcy oraz użytkownicy okolicznych terenów zgłaszają swoje niezadowolenie przede wszystkim do wydziałów architektury urzędów, co wpływa na procesy uzyskiwania pozwoleń na budowę czy wydawania decyzji o warunkach zabudowy. To z kolei przekłada się na wydłużające się w czasie procedury i opóźnienia w starcie projektu. Z tym niestety spotkać się może każdy deweloper. Niechęć i niezadowolenie często wynikają z braku pełnej wiedzy lub błędnych, mylących informacji. Nie ma dobrego wyjścia z takiej sytuacji, często inwestor jest pod ścianą i musi decydować czy odłożyć projekt na półkę czy zgodzić się np. na zmniejszenie powierzchni użytkowej budynku – w praktyce oznacza to zmniejszenie liczby kondygnacji i odsunięcie się od granic działki. Często sąsiadom nie chodzi o samo protestowanie dla protestowania, lecz o zmuszenie inwestora do remontu elewacji swojego budynku lub zapłaty znacznej kwoty.
Wydłużające się procedury
Z realizacją inwestycji nierozłącznie powiązane są wspomniane już różnego rodzaju uzgodnienia i decyzje. Opóźnienia przy ich wydawaniu, z którymi mierzą się niemal wszyscy deweloperzy – wywołane nie tylko przez opór sąsiadów – mają bezpośredni wpływ na wiele kwestii. Mowa tu o braku możliwości startu budowy, przesunięciach w terminach oddania inwestycji czy zamrożeniu środków finansowych przez banki. To w efekcie przekłada się na wyższe ceny mieszkań.
Potrzeba dobrej współpracy
Kolejnym wyzwaniem, które także pojawia się coraz częściej i z którym na pewno jako deweloperzy będziemy borykać się nie tylko w 2021 roku, jest uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania, pomimo braku budżetu na zapisane w tych planach budowy dróg i niezbędnej infrastruktury. Sprawa nie staje się prostsza nawet wtedy, gdy deweloper chce partycypować w finansowaniu tych projektów. Potrzebna jest standaryzacja kosztów ponoszonych przez inwestora i ustalenie jednakowej opłaty dla wszystkich. Jest to o tyle istotne, że deweloperzy realizując dany projekt chcą dostarczać coś więcej i mieć wpływ na rozwój dzielnicy. Niezbędne jest nawiązywanie efektywnego dialogu z władzami miast i dzielnic. Finalnie wszyscy mamy ten sam cel – rozwijać polskie miasta i czynić je dobrym miejscem do zamieszkania.
Sytuacja epidemiczna w kraju również nie sprzyja działaniom. Mimo dużych chęci deweloperów i realnych możliwości realizacji planów, spotykamy się z odmowami, odwoływaniem ważnych spotkań z brakiem możliwości ustalenia kolejnej, konkretnej daty – właśnie ze względu na COVID-19. Automatycznie blokuje lub przesuwa nam to założone cele.
