Deweloperzy wstrzymują inwestycje, o finansowanie zakupu nieruchomości jest łatwiej niż parę miesięcy temu, a na horyzoncie majaczy rządowy program dopłat do kredytów. Za pół roku zakup mieszkania może być trudniejszy, niż się wydaje.
Być może to ostatnie szanse na przeceny – uważa Bartłomiej Baranowski, główny analityk nieruchomości w firmie Domiporta.
Ostatnie miesiące dla branży nieruchomości nie są łatwe. W tym okresie spadła zdolność kredytowa Polaków, deweloperzy zamrozili wiele inwestycji, a banki zaostrzyły zasady przyznawania kredytów. Na rynku za to można było zanotować pierwszą od wielu kwartałów korektę cen mieszkań. Za pół roku sytuacja może zacząć się odmieniać.
Nie ulega wątpliwości, że z pewnością dużo prościej znaleźć atrakcyjne cenowo mieszkania, niż jeszcze rok temu. A ponadto ceny z pewnością nie rosną w takim tempie jak dwa lata temu. W ujęciu miesięcznym, porównując ceny kawalerek z lutego do stycznia br., średnie kwoty w zasadzie utrzymują się na tym samym poziomie, w granicach błędu statystycznego. W ujęciu rocznym natomiast wyniki są niejednoznaczne. Duże znaczenie w sposobie wyliczania średniej ma zmienność liczby lokali o tych samych parametrach. Obecnie jest ich dużo mniej niż rok temu.
Z kolei wśród najbardziej popularnych mieszkań, czyli tych dwupokojowych, widać bardziej znaczącą korektę w stosunku miesięcznym, ale także wyższe wzrosty cen licząc rok do roku. Najbardziej ceny lokali tego typu wzrosły w Krakowie i Poznaniu, o odpowiednio 20,8 proc. i 11,1 proc. porównując kwoty z lutego do analogicznego okresu rok wcześniej. Oznacza to, że choć łatwiej znaleźć obecnie atrakcyjną ofertę, to i tak będzie ona z pewnością droższa niż 12 miesięcy temu.
2023 r. zapowiada się na czas stabilizacji, ale również wielu niewiadomych. Otoczenie gospodarcze jest bardzo zmienne. Należy pamiętać o zmianach, tym bardziej że jest to rok wyborczy i obecnie rządząca partia już zapowiedziała program „Pierwsze mieszkanie” składający się z dwóch głównych filarów – Bezpiecznego Kredytu 2 proc. oraz Konta Mieszkaniowego.
O ile, na efekty tego drugiego z pewnością trzeba będzie poczekać parę lat, to skorzystanie z tego pierwszego ma być możliwe jeszcze w te wakacje. Minister Waldemar Buda przekazał, że projekt ustawy został skierowany do konsultacji, a w kwietniu ma być uchwalony przez parlament. Wszystko po to, by banki miały czas na przygotowanie się do programu i skonstruowanie oferty.
Ponadto, przedstawiciele resortu rozwoju i technologii wprost podają, że trwają rozmowy z Urzędem Komisji Nadzoru Finansowego, by w tym samym okresie obniżono do 2,5 proc. bufor, jaki banki naliczają przy badaniu zdolności kredytowej. Obecnie wynosi 5 proc., co znacząco obniża zdolność kredytową Polaków.
Już teraz możemy za to obserwować odbudowującą się powoli zdolność kredytową. Według wyliczeń HRE Investments zdolność kredytowa modelowej polskiej rodziny (3-osobowej, zarabiającej dwie średnie pensje krajowe) wzrosła o 20 proc. (z 396 tys. zł w lipcu 2022 do 475 tys. zł obecnie) w siedem miesięcy. To nadal niemal o połowę mniej niż w szczycie 2020 r., ale i tak jest to zdecydowana poprawa.
- Wiele wskazuje na to, że w kolejnych miesiącach zdolność kredytowa może dalej rosnąć. I nie chodzi tu tylko o ułatwienia w dostępie do kredytów, na które zezwoliła KNF. Jeśli bowiem wierzyć w przesłanki, które wynikają z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA), to z każdym miesiącem jesteśmy coraz bliżej rozpoczęcia cyklu obniżek stóp procentowych. Jeśli do nich dojdzie, to kredyty zaczną tanieć, co pozytywnie wpłynie na dostęp do „hipotek”. Ruch w dół jest prawdopodobny już nawet w drugiej połowie bieżącego roku - prognozuje analityk Bartosz Turek z HRE Investments.
Zakładając, że obecne prognozy dotyczące otoczenia kredytowego nie ulegną zmianie, to w połowie roku możemy oczekiwać szybko rosnącego zainteresowania zakupem mieszkania, również na kredyt. Nadchodzące dogodniejsze warunki już zresztą widać.
- Z danych wyszukiwarki internetowej Google wynika, że styczeń i początek lutego przyniosły bardzo wyraźny wzrost zainteresowania mieszkaniami w największych miastach – wyjaśnia Bartosz Turek.
Tymczasem duża część deweloperów zawiesiła wiele ze swoich inwestycji. Bojąc się braku klientów na nowe mieszkania. W całym 2022 r. rozpoczęto budowę zaledwie 200,3 tys. mieszkań, czyli aż o 27,8 proc. mniej niż przed rokiem. Efekty tego będziemy odczuwać przez najbliższe dwa lata, gdy nowych mieszkań będzie po prostu brakować na rynku.
W połowie br. możemy być świadkami sumowania wielu wydarzeń, które mogą wpłynąć znacząco na ceny mieszkań. Zakładając najbardziej prawdopodobny scenariusz. Zostanie wprowadzony rządowy program „Pierwsze mieszkanie”, a jednocześnie KNF obniży bufor do 2,5 proc., co podniesie zdolność kredytową. Ponadto po wzroście inflacji w pierwszym kwartale 2023 r., w następnych miesiącach powinniśmy zaobserwować powolny, ale inflacyjny spadek. Co także wpłynie na zdolność kredytową.
Zestawiając te optymistyczne warianty ze spadającą sukcesywnie liczbą nowych oddawanych do użytkowania mieszkań, w drugiej połowie roku możemy mieć sytuację naprawdę „gorącą”.
Zainteresowanie zakupem mieszkania najprawdopodobniej będzie rosło, tak samo, jak zdolności kredytowe Polaków, ale atrakcyjnych mieszkań może być mniej niż dotychczas, co zawęzi wybór. To z kolei może zakończyć się powrotem do wzrostów cen mieszkań. Warto więc wykorzystać moment spokoju, by w najbliższych tygodniach mając stosunkowo duży wybór oraz liczne przeceny nabyć mieszkanie. Po wakacjach może nie być już tak łatwo.
