NBP opublikował raport „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2022 r.”
Według NBP w 10. największych miastach Polski ceny transakcyjne przy sprzedaży mieszkań wzrosły średnio w I kwartale br. w porównaniu do I kw. ub.r. od 16,6% na rynku wtórnym do 19,0% na rynku pierwotnym:
Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych
w I kwartale 2022 r. była najniższa w okresie ostatnich sześciu kwartałów. Taki poziom sprzedaży mieszkań był wynikiem, zarówno ograniczenia popytu spowodowanego wzrostem niepewności związanej z inwazją Rosji w Ukrainie, jak i spadku podaży mieszkań ze strony deweloperów.
Kontynuowane było przesunięcie popytu na tańsze mieszkania w mniejszych ośrodkach stanowiących aglomeracje dużych miast. Notowano także spadek popytu na kredyt mieszkaniowy wobec wzrostu poziomu jego oprocentowania i zacieśnienia polityki kredytowej banków. Jednocześnie w pierwszym kwartale br. oddano do użytkowania w Polsce 54,7 tys. mieszkań, co było rekordowym wynikiem dla tego okresu od 2005 r. Było to jednak efektem aktywności deweloperów z ubiegłych lat. Istotnie wzrosły koszty budowy mieszkań, tj. materiałów, robocizny, najmu sprzętu i terenów budowlanych. Obserwowano wzrost średnich cen transakcyjnych mkw. mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym oraz wzrost stawek transakcyjnych najmu.
Ponadto w I kwartale br. notowano dalsze wzrosty cen mieszkań w większości analizowanych miast, rosły też dynamiki cen. Na rynku pierwotnym wzrosły ceny ofertowe (RPO) i ceny transakcyjne (RPT), zwłaszcza w Gdyni, Warszawie i Wrocławiu. Wzrost cen wynikał m.in. ze zmiany struktury mieszkań sprzedanych (wyższego udziału transakcji w lepszych lokalizacjach niż na obrzeżach miasta). Na rynku wtórnym także obserwowano wzrost cen ofertowych (RWO) i transakcyjnych (RWT) we wszystkich grupach miast. Ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły zwłaszcza we Wrocławiu, Poznaniu i Krakowie. Zwiększył się popyt na mieszkania starsze i mniejsze. Ceny mieszkań korygowane indeksem hedonicznym rosły we wszystkich grupach miast, co oznacza, że podobne mieszkania sprzedawane były drożej, niż miało to miejsce kwartał wcześniej.
W I kw. 2022 r. wartość wypłat nowych kredytów mieszkaniowych w Polsce była wyższa od wypłat kredytów w tym samym okresie 2021 r. Wartość nowych umów gospodarstw domowych na złotowe kredyty mieszkaniowe (bez umów renegocjowanych) według danych NBP wyniosła w I kwartale br. 17,6 mld zł, tj. była niższa o ok. 5,5 mld zł (-23,8%) wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o ok. 0,2 mld zł (1,1%) względem I kw. 2021 r. Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym w II kwartale br.11 wskazują, że większość banków po raz kolejny zaostrzyło kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych, uzasadniając to pogorszeniem się prognoz sytuacji gospodarczej i wzrostem oficjalnych
stóp procentowych. Na II kw. 2022 r. ankietowane banki prognozowały dalsze zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych oraz oczekują dużego spadku popytu na te kredyty.
Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych wyniosła ok. 21%, tj. nieznacznie spadła względem poprzedniego kwartału. Było to skutkiem wzrostu cen transakcyjnych, pokrywających wzrost kosztów producentów mieszkań.
Jednocześnie w I kw. br. oddano do użytkowania w Polsce rekordową jak na pierwsze kwartały roku liczbę ponad 54,7 tys. mieszkań, tj. 3,2% wyższą względem I kw. 2021 r. Oddawano głównie mieszkania na sprzedaż i wynajem (53,6%) oraz indywidualne (44,2%), przy czym liczba oddanych mieszkań indywidualnych wzrosła r/r, a deweloperskich spadła. Zmniejszył się przy tym udział liczby oddawanych mieszkań w 17. największych miastach w Polsce wśród ogółu mieszkań oddawanych (z ok. 33% w I kw. 2021 r. do ok. 27% w I kw. 2022 r.), a zwiększył w pozostałej Polsce. Liczba ok. 53,3 tys. mieszkań, których budowę rozpoczęto była niższa o 16,3% od notowanej w I kw. 2021 r. Tu także dominowały mieszkania na sprzedaż i wynajem (59,4%) oraz indywidualne (38,2%).
Wysokie szacowane stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz utrzymujący się popyt
inwestycyjny i konsumpcyjny przyczyniały się do wzrostu liczby wniosków o wydawanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań. Udzielono pozwolenia głównie na budowę mieszkań na sprzedaż i wynajem (ok. 67% udział w całości pozwoleń) oraz indywidualnych (ponad 31%udział w całości pozwoleń). Udział udzielonych pozwoleń na budowę mieszkań spółdzielczych i czynszowych był niemal zerowy w omawianym okresie. Udział pozwoleń na budowę mieszkań zwiększył się nieznacznie w Warszawie (do 6% z 3% w I kw. 2021 r.), oraz w pozostałej Polsce (do 71% wobec 69%). Wysoka liczba pozwoleń na budowę w dużym stopniu była też efektem zarówno nadrabiania ich niedoborów, będących skutkiem ograniczeń związanych z COVID-19, opóźnionej realizacji wniosków o wydanie pozwolenia złożonych przed końcem 2020 r., w tym przed zmianą regulacji dotyczących wymogów efektywności energetycznej budynków16, jak i nadal zgłaszanego wysokiego popytu.
