Pomimo wielu wyzwań, z jakimi zmagał się rynek biurowy w 2021 r., ostatnie miesiące roku przyniosły długo oczekiwaną stabilizację. Aktywność najemców w czwartym kwartale powróciła do poziomu obserwowanego przed pandemią, wskaźnik dostępnej powierzchni nadal był wysoki, ale pozostawał relatywnie stabilny. Natomiast deweloperzy zaczynają powoli „odmrażać” planowane inwestycje - to główne tezy raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier - Rynek biurowy w Warszawie, I-IV kw. 2021 r.”.
Aktywność najemców w całym 2021 r. wyniosła prawie 646.500 mkw., przy czym niemal 40% stanowiły transakcje zawarte w czwartym kwartale (250.800 mkw.). Całkowity popyt w 2021 r. był wyższy od odnotowanego w 2020 r. o 7,4%. Warto zauważyć, że w ub. roku na centralne lokalizacje przypadło prawie 60% zarejestrowanego popytu (385.000 mkw.). Ponadto 5 z 6 transakcji przekraczających 10 tys. mkw. również zostało podpisanych w centralnych lokalizacjach.
W 2021 r. zarówno najemcy, jak i właściciele biurowców w Warszawie musieli zmierzyć się nie tylko z rosnącą popularnością pracy hybrydowej oraz wzrostem kosztów budowy i eksploatacji, lecz także z koniecznością przestrzegania obowiązujących obostrzeń sanitarnych. Popyt odnotowany w czwartym kwartale zdecydowanie przyśpieszył i osiągnął poziom sprzed pandemii. Widzimy też wyraźny wzrost zainteresowania najemców biurowcami oferującymi najwyższy standard oraz najbardziej zaawansowane rozwiązania technologiczne
Wolumen powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na dość niskim poziomie w porównaniu z wartościami odnotowywanymi w Warszawie w okresie „przed pandemią” (ok. 700 - 800 tys. mkw.). Na koniec IV kw. 2021 r. w budowie pozostawało ok. 375 tys. mkw., z czego 40% było zabezpieczone umowami przednajmu bądź pod listem intencyjnym.
Co istotne, ograniczona aktywność deweloperów może doprowadzić do pojawienia się luki podażowej w Warszawie od drugiej połowy 2023 r. do 2024 r. Już teraz najemcy poszukujący dużych, nowoczesnych powierzchni mają dość ograniczony wybór.
Deweloperzy nadal bacznie obserwują i analizują zarówno sytuację gospodarczą, jak i zapotrzebowanie na biura zgłaszane przez najemców. Niemniej w najbliższych miesiącach eksperci Newmark Polska spodziewają się rozpoczęcia budowy nowych projektów biurowych w Warszawie.
Na koniec IV kw. 2021 r. całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ponad 6,15 mln mkw., a nowa podaż przekroczyła 324.600 mkw. 56% całkowitych zasobów powierzchni biurowej stolicy, czyli 3,47 mln mkw., przypada na lokalizacje poza centrum, w tym Mokotów (1,45 mln mkw.). Pod względem wielkości zasobów, pod koniec 2020 r., Mokotów został wyprzedzony przez strefę biurową Centrum.
Prawie 78% nowej podaży w 2021 r. przypadło na centralne lokalizacje (255.000 mkw.), w tym szczególnie na podstrefę biurową Zachodnie Centrum (184.300 mkw.). W 2022 r. autorzy raportu spodziewają się utrzymania trendu w zakresie rozłożenia nowej podaży: prawie 70% deklarowanej przez deweloperów powierzchni biurowej powstaje w centralnych lokalizacjach.
Wśród największych ukończonych inwestycji w 2021 r. znalazły się: Warsaw UNIT (56.400 mkw., Zachodnie Centrum), Skyliner (44.700 mkw., Zachodnie Centrum) oraz Generation Park Y (44.200 mkw., Zachodnie Centrum). Natomiast największym obiektem biurowym oddanym do użytkowania w czwartym kwartale był biurowiec Central Point (18.000 mkw., Centralny Obszar Biznesu).
W 2021 r. najwięcej umów najmu podpisano w Centrum (229.900 mkw., w tym ponad 66% w podstrefie Zachodnie Centrum), Centralnym Obszarze Biznesu (155.100 mkw.) i na Mokotowie (124.500 mkw., w tym prawie 78% w podstrefie Służewiec).
W 2021 r. czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie utrzymały się na niezmienionym poziomie. Wynajmujący jednak stopniowo ograniczają oferowane pakiety zachęt, szczególnie w przypadku nowych biurowców zlokalizowanych w COB czy Centrum, co związane jest z coraz mniejszą dostępnością biur o powierzchni powyżej 5000 mkw.
