Jakkolwiek płace ostatnio wzrosły, a kredyt staniał, dzięki temu, że stopy zostały obniżone, to łączne oprocentowanie kredytów, uwzględniając wszystkie elementy, jest wyraźnie wyższe w stosunku do okresu sprzed podwyżek stóp procentowych, czy też sprzed zaostrzenia warunków udzielania kredytów. W związku z tym zapewne do tak dynamicznego wzrostu cen mieszkań, jak w ostatnim roku, już nie będzie dochodzić w kolejnych kwartałach. A więc wciąż będzie funkcjonować bariera popytu. Pamiętajmy też, że równocześnie z dochodzących informacji wynika, że obniżają się koszty najmu. Zatem wiele osób będzie rozważać wybór jednej z dwóch opcji: kupować mieszkanie, czy wynajmować? - mówi w wywiadzie z Maciejem Pawlakiem dla portalu filarybiznesu.pl Łukasz Tarnawa, główny ekonomista Banku Ochrony Środowiska SA.
Maciej Pawlak: Według serwisu Otodom w lutym br. średnia cena ofertowa za kawalerki o powierzchni do 40 mkw. na warszawskim rynku wtórnym wyniosła 20 032 zł/mkw. To o 3,4% więcej niż w styczniu i jednocześnie o 32,4% więcej niż przed rokiem. Było to przeciętnie o ponad 4,9 tys. zł/mkw. więcej niż w lutym 2023 r. Z kolei wg GUS ceny mieszkań w 4 kw. 2023 r. w stosunku do 4 kw. 2022 r. wzrosły o 11,6% na rynku wtórnym. Z czego wynika tak ogromny wzrost cen mieszkań? Czy znajdą nabywców, gdyby ceny miały rosnąć dalej w takim tempie?
Łukasz Tarnawa: Dla pełnego obrazu sytuacji na tym rynku warto byłoby uwzględnić także dane publikowane przez NBP, w których pojawiają się tzw. indeksy hedoniczne, uwzględniające dokładne lokalizacje poszczególnych nieruchomości. A zatem ceny mieszkań są ustandaryzowane i ewentualne zmiany uwzględniają aspekt lokalny. Zatem generalnie, co do konkretnych liczb, nie chciałbym negować statystyk Otodom, choć rozrzut cenowy między peryferiami, a centrum stolicy jest bardzo duży i istotne są metody uśredniania cen przez tę firmę wobec Warszawy. Niemniej czy ceny wzrosły o 30, 20 czy też kilkanaście procent w ciągu roku, nie ma wątpliwości, że był to wówczas wzrost skokowy. Zbiegł się tu bardzo silny popyt skumulowany w bardzo krótkim czasie, wynikający z programu rządowego Kredyt 2%, a jednocześnie przy niskiej podaży mieszkań. W związku z tym w ciągu ostatniego roku było mało dostępnych mieszkań na rynku.
Z czego jeszcze to wynikało?
Działo się tak, bowiem deweloperzy czekali w 2022 r. na moment, kiedy zaczną spadać ceny wykonawstwa budowlanego i złagodzona zostanie polityka regulacyjna na tym rynku ze strony państwa. Ponadto jednocześnie w krótkim czasie nastąpił wzrost popytu, wynikający z tego, że część potencjalnych nabywców mieszkań wiedziała, że wspomniany program rządowy wkrótce wejdzie w życie i kupowali je zawczasu, bowiem się obawiali, że właśnie ten program uruchomi spiralę cenową, co faktycznie miało miejsce. W końcu przyszedł ten spodziewany bardzo mocny impuls, wynikający z ostatecznego wejścia w życie Kredytu 2% i faktycznego obniżenia ceny kredytów.
Czy tak duży wzrost cen będzie miał miejsce w kolejnych miesiącach i kwartałach br.?
Wątpię. Bowiem zniknął główny czynnik, pobudzający popyt, tj. bardzo szczodre warunki preferencyjnego kredytu 2%. Zatem większe znaczenie będą miały czynniki stricte ekonomiczne. Jakkolwiek płace ostatnio wzrosły, a kredyt staniał, dzięki temu, że stopy zostały obniżone, to łączne oprocentowanie kredytów, uwzględniając wszystkie elementy, jest wyraźnie wyższe w stosunku do okresu sprzed podwyżek stóp procentowych, czy też sprzed zaostrzenia warunków udzielania kredytów. W związku z tym zapewne do tak dynamicznego wzrostu cen mieszkań, jak w ostatnim roku, już nie będzie dochodzić w kolejnych kwartałach. A więc wciąż będzie funkcjonować bariera popytu. Pamiętajmy też, że równocześnie z dochodzących informacji wynika, że obniżają się koszty najmu. Zatem wiele osób będzie rozważać wybór jednej z dwóch opcji: kupować mieszkanie, czy wynajmować? Zapewne część z nich wybierze najem. Niemniej epizod tego skokowego wzrostu cen mieszkań zapewne wyzwolił pewien lęk wśród tych, którzy planowali kupno, że spirala wzrostu cen na tym rynku może się dalej nakręcać. Wejdą też już niedługo nowe normy budowlane, które będą zwiększać koszty ponoszone przez deweloperów. W związku z tym w bazowym, najbardziej prawdopodobnym scenariuszu, zapewne dynamika wzrostu cen na tym rynku wyhamuje w najbliższych kwartałach i pojawi się swego rodzaju bariera popytowa. Jednak myślę, że mimo to ten gwałtowny wzrost cen, który na tym rynku miał miejsce w ostatnim roku, zapewne wyhamuje.
Wynik finansowy netto sektora bankowego w 2023 r. wyniósł według danych GUS 27,6 mld zł, wobec 10,6 mld zł w poprzednim roku, przychody operacyjne netto tego sektora wzrosły w tym czasie o 16,4%, zaś aktywa finansowe wyceniane wg zamortyzowanego kosztu – o 8,0%. Z czego wynikają dobre wyniki tego sektora, mimo zaangażowania części banków w perturbacje związane z kredytami frankowymi?
Na rzecz banków korzystnie oddziałuje wyższy poziom stóp procentowych w gospodarce. Bo obserwowany jest następujący mechanizm: pomimo tego, że bankom rośnie koszt pozyskania środków, bo depozyty rosły, w ślad za wzrostem stóp procentowych NBP, to jednak wyższe stopy oznaczają wyższe marże odsetkowe banków. Jeśli zaś zbliżają się wraz z poziomem stóp do zera, to marże ulegają kompresji. Tym samym przychody odsetkowe i koszty odsetkowe nie pozostają równolegle na tym samym poziomie. Przy wyższych stopach bowiem przychody zwiększają się mocniej, koszty - nieco wolniej. To jest główna przyczyna dobrej sytuacji finansowej banków. Służy im otoczenie wyższych stóp procentowych, stąd dobre wyniki.
A co - z punktu widzenia banków - z ich problemami związanymi z kredytami frankowymi?
Z drugiej strony główna bolączka banków i ich główne wyzwanie to właśnie koszty związane z koniecznością zawiązywania rezerw na kredyty frankowe. Niemniej największe obciążenia z tego tytułu dla banków przypadły na wcześniejsze lata, kiedy już wówczas banki stworzyły odpowiednie rezerwy. Teraz też je tworzą, jednak nie są obecnie dla nich najważniejszym problemem. Jednocześnie to wynik odsetkowy buduje przychody banków.
Pozostawienie stóp procentowych przez RPP na dotychczasowym poziomie nie było zaskoczeniem. Czy zapowiadany wzrost inflacji od kwietnia wpłynie na ewentualne zmiany poziomu stóp?
Faktycznie także Rada Polityki Pieniężnej NBP, jak wynika z komunikatu po jej ostatnim posiedzeniu, dostrzega perspektywę wzrostu inflacji w kolejnych miesiącach, po jej „dołku” marcowym. Widzi także ryzyka dla inflacji w średniej perspektywie, wynikającej ze spodziewanych podwyżek cen energii elektrycznej, wysokiej dynamiki płac i relatywnie wysokiej inflacji bazowej, przywróci zapewne inflację na poziomie powyżej 4 do 5% pod koniec br. Bedzie to najprawdopodobniej dla większości RPP, podstawowa przesłanka do tego, że w sytuacji, gdy nastąpi powrót inflacji do poziomu powyżej celu inflacyjnego, tj. powyżej 3,5%, po bardzo krótkim, tylko okresowym jej spadku, stabilizować stopy procentowe na obecnym poziomie przez cały 2024 rok. Zatem stopy nie pójdą ani w górę, ani w dół. I to jest najbardziej prawdopodobne w świetle dotychczasowych opinii Rady Polityki Pieniężnej. Być może pod koniec br. dojdzie ponownie do spekulacji co do konieczności obniżek stóp procentowych, jeśli - tak, jak się powszechnie oczekuje - w połowie br. Europejski Bank Centralny zacznie obniżać stopy w państwach strefy euro. Może to stanowić pewną dodatkową presję na NBP, choćby poprzez wywołany tymi decyzjami EBC, mocny kurs złotego.
