Na kredyt można już kupić o połowę większe mieszkanie niż w 2022 r. Jak sugerują szacunki firmy doradczej HREIT poprawę zawdzięczamy rekordowej zdolności kredytowej - zwraca uwagę Bartosz Turek, główny analityk firmy.
W jego przekonaniu choć możliwości nabywcze wyraźnie się poprawiły, to do rekordów wciąż daleko. Wszystko przez ceny mieszkań, którym nawet rekordowa zdolność kredytowa nie jest w stanie podołać. Trochę ponad 71 mkw. – taki metraż mogłaby sobie kupić trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych - wynika z szacunków HREIT opartych o najnowsze dane NBP.
Założenie jest takie, że interesują nas mieszkania z rynku wtórnego, bierzemy pod uwagę dane o cenach transakcyjnych na 7 największych rynkach, a do zakupu mieszkania wykorzystujemy medianę zdolności kredytowej i dokładamy do niej jeszcze 20% wkładu własnego.
Jak zaznacza ekspert na tle danych historycznych wynik ten wciąż plasuje nas wyraźnie poniżej średniej. Ta wyliczona dla okresu ponad 17 lat (mamy dane od 2 kwartału 2007 r.) wynosi bowiem trochę ponad 90 metrów. Jest to o tyle ciekawe, że dziś mamy do czynienia z rekordowo wysoką zdolnością kredytową. Ta oszacowana przez HREIT dla przykładowej trzyosobowej rodziny wyniosła w listopadzie aż 758 tys. zł. Jest to najwyższy wyniki w historii tego badania (dysponujemy danymi od 2007 r). Niestety nawet ta rekordowa zdolność kredytowa nie jest dziś w stanie podołać cenom mieszkań.
Według Bartosza Turka, aby możliwości zakupowe przykładowej rodziny osiągnęły wspomnianą średnią, to przy obecnym poziomie cen, potrzebny byłby wzrost zdolności kredytowej o trochę ponad 1/4. Jeśli sprawdzą się dziś formułowane prognozy, to taki wynik możemy zobaczyć nawet już w przyszłym roku. Powody są dwa – płace i oprocentowanie kredytów.
Jeśli bowiem wierzyć prognozom przygotowanym przez analityków NBP, to pod koniec 2025 roku wynagrodzenia w Polsce mogą być o 7,6% wyższe niż obecnie - zaznacza Bartosz Turek. - Jest to o tyle ważne, że wyższe zarobki przekładają się przeważnie na większą zdolność kredytową.
Zdaniem eksperta w 2025 roku ma ponadto zadziałać jeszcze jeden wyczekiwany przez kredytobiorców mechanizm. Chodzi o spadek oprocentowania kredytów. Konsensus dostępnych dziś prognoz sugeruje, że stopy procentowe w 2025 r. zostaną obniżone o 100 punktów bazowych (1 pkt. proc.). Aktualne wyceny kontraktów terminowych na stopę procentową sugerują, że cięcia mogą być jeszcze dalej idące.
- Oczywiście zawsze z tyłu głowy musimy mieć fakt, że mówimy tu jedynie o prognozach. Te stać się mogą naszą rzeczywistością, ale nie muszą. Gdyby jednak aktualne przewidywania leżały blisko prawdy, to w 2025 roku spodziewany wzrost wynagrodzeń i spadek oprocentowania kredytów mogą doprowadzić do wzrostu zdolności kredytowej naszej modelowej rodziny o 15-25%
- pisze na zakończenie Bartosz Turek.
