Każda sytuacja, w której deweloper będzie musiał zaprojektować część wspólną, na przykład schowek na rowery, plac zabaw czy większą powierzchnię biologicznie czynną, kosztem mniejszej ilości miejsc parkingowych czy wręcz mniejszej ilości mieszkań, wpłynie na koszty. Nie ma się co oszukiwać - wszystkie inwestycje będą droższe - mówi w wywiadzie dla filarybiznesu.pl Przemysław Ruchlicki, zastępca dyrektora w Biurze Polityki Gospodarczej Krajowej Izby Gospodarczej.
Aleksander Mimier: Od 1 sierpnia w życie wejdą zapisy „Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r., zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”. Co starano się naprawić na etapie pisania treści rozporządzenia?
Przemysław Ruchlicki: Tym rozporządzeniem próbowano doraźnie zadziałać na jednostkowe przykłady inwestycji, które budziły duże kontrowersje. I to nie kontrowersje nabywców, a bardziej aktywistów, społeczników, którzy ostatecznie zainteresowali tym ustawodawcę.
Jak popatrzymy na proces inwestycyjny, najwięcej do powiedzenia mają samorządy, czyli gminy, na terenie których te inwestycje powstają. To tam urzędnicy analizują wnioski o pozwolenie na budowę. To tam powstają plany zagospodarowania przestrzennego. Nie wszystkie samorządy radzą sobie z procesem inwestycyjnym.
Polska bolączka to też brak planów zagospodarowania przestrzennego. Nie mamy globalnego ładu dla poszczególnych obszarów danej gminy. Od inwestycji do inwestycji urzędnicy analizują - mniej lub bardziej dokładnie - czy planowany budynek wpisuje się jakoś w koncepcję, której często… nie ma. Mamy historycznie bałagan związany z niewystarczającym obszarem objętym planami zagospodarowania przestrzennego. W samym planie samorządy mogłyby określić, jaki ma być procent powierzchni biologicznie czynnej, maksymalną wysokość, kolor elewacji, kąt i kolor dachu, urządzenie zieleni, drogi dojazdowe, zostawienie terenów na rekreację. To wszystko leży w gestii samorządów.
Przepisy miały zacząć obowiązywać 1 kwietnia, ale datę wejście w życie nowego prawa przesunięto na 1 sierpnia. Z czego wynikło wydłużenie vacatio legis rozporządzenia?
Proces inwestycyjny nie trwa miesiąca ani dwóch. Wprowadzanie takiego rozporządzenia z krótkim vacatio legis spowodowałoby, że część tych inwestycji, których jeszcze nie widzimy, ale dla których sporządzono już projekty i plany, cofnęłaby się do początku. Samorządy potrzebowały więcej czasu - trzeba było przeszkolić pracowników. Wszystko to sprowokowało liczne apele, by ten okres przygotowawczy był wydłużony.
Czy inwestorzy będą mogli kończyć inwestycje na starych zasadach?
Wszystko to, co zostało już zaakceptowane decyzją administracyjną, będzie mogło być realizowane na starych zasadach.
Rozporządzenie podroży nieruchomości od razu czy w efekcie zamrożonym?
Nie wszystkie budynki, które powstawały do tej pory, były złe. Uwzględniano szerokie korytarze, dużo zieleni, place zabaw, miejsca postojowe czy garaże podziemne. Były też takie inwestycje, gdzie deweloperzy budowali tanio, maksymalizowali zyski, co rodziło inwestycje trudne do przyjęcia.
Każda sytuacja, w której deweloper będzie musiał zaprojektować część wspólną, na przykład schowek na rowery, plac zabaw czy większą powierzchnię biologicznie czynną, kosztem mniejszej ilości miejsc parkingowych czy wręcz mniejszej ilości mieszkań, wpłynie na koszty. Nie ma się co oszukiwać - wszystkie inwestycje będą droższe. Mówimy więc o natychmiastowym efekcie. Pytanie, na ile deweloperzy przełożą to na klientów, a na ile zmniejszą sobie marże. Niewątpliwie jednak w większości pokryją to ludzie, którzy kupują mieszkaniach w tych budynkach.
Pokryją też koszty placów zabaw, obligatoryjnych w przypadku przekroczenia dwudziestu mieszkań w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Zupełnie inaczej buduje się duży blok w centrum dużego miasta, a zupełnie inaczej buduje się blok w gminie miejsko-wiejskiej, gdzie dookoła jest dużo zieleni. Inaczej to wygląda, gdy nieruchomość graniczy z parkiem czy lasem.
To przypomina mi dyskusję o płacy minimalnej. Chcemy wszędzie zrobić tak samo, a to nie najszczęśliwsze rozwiązanie. Szczególnie w obszarach intensywnej zabudowy.
Wyobraźmy sobie, że na danym obszarze powstaje dziesięć bloków. Chcemy dziesięciu placów zabaw, czy trochę więcej mieszkań i przestrzeni?
Uważam, że będzie dochodzić do obchodzenia tego przepisu. Jeśli jeden deweloper postawi kilka bloków, każdy z nich otrzyma własną literę, a argumentacja będzie o „jednym kompleksie”, a więc i jednym placu zabaw dla wszystkich dzieci.
To bardzo nieszczęśliwa regulacja, bo nie uwzględnia lokalizacji inwestycji. Niekoniecznie potrzebny jest plac zabaw na osiedlu, które bezpośrednio graniczy z parkiem.
Poza tym, zbudować plac zabaw to jedno. Później dochodzi jeszcze kwestia jego utrzymania. Sztuką jest sprawić, by po pięciu latach ten sam plac zabaw dalej był zdatny do użytku, a to już pozostanie w gestii właścicieli nieruchomości, nie dewelopera.
Uda się ukrócić budowę mikrokawalerek?
To reakcja ustawodawcy na patologię rynku, gdzie powstawały kilkunastometrowe lokale użytkowe, które później zamieszkiwano.
Ta regulacja to wyraz bezsilności władzy. Warto, by wybrzmiało, że lokal użytkowy to nie lokal mieszkalny. Deweloperzy robili całe takie inwestycje i tłumaczyli, że nie można zabronić mieszkać w biurach. To ciekawa koncepcja ze względu na meldunek, rejonizację z dostaniem się dzieci do szkoły, przychodni i tak dalej… Czy to rozwiąże problem? W jakimś stopniu tak, choć już wyobrażam sobie takie lokale na parterze i pierwszym piętrze z osobnymi wejściami.
Z drugiej strony mamy budynki, gdzie na parterze mamy całe ciągi usługowe. Są też galerie, które nas komunikują z poziomu chodnika na pierwsze i kolejne piętra.
Jak ocenić zmiany z punktu widzenia klientów, przyszłych nabywców nieruchomości?
Jak kupujemy używany samochód, jedziemy z nim na przegląd, z każdej strony oglądamy, wypytujemy o historię. Jak kupujemy mieszkanie na kredyt do końca aktywności zawodowej to oglądamy kolorowe obrazki i na tym często się kończy. Często nie sprawdzamy innych inwestycji, nie dopytujemy, a później odbieramy lokal samodzielnie. To ten paradoks, że wydając tak duże pieniądze, w wielu przypadkach robimy to lekkomyślnie.
Rozporządzenie nieznacznie podniesie komfort mieszkania, natomiast nie rozwiąże głównych problemów, które powstają na linii deweloper-klient, czyli między innymi odpowiedzialność za wady ukryte, gorsza jakość materiałów, niż deklarowane, niedokończone rzeczy, które miały być, a ich nie ma. Tu nadal nie ma dobrego rozwiązania. Walka z deweloperem o to, żeby inwestycja nie odbiegała od obietnic, wciąż jest bardzo trudna. Pozostajemy więc w trendzie, gdzie ustawodawca dalej będzie próbował interweniować.
To rozporządzenie na pewno pomoże podnieść jakość inwestycji, ale odbije się to na cenie.
Warto wspomnieć o czymś jeszcze?
Sam fakt, że rozporządzenie wprowadza obowiązek 25 proc. powierzchni biologicznie czynnej, będzie wyzwaniem dla architektów. Myślę, że już wkrótce przyjdzie nam coraz częściej oglądać zielone dachy i zielone ściany. Możemy być świadkami bardzo ciekawych projektów, szczególnie na obszarach miejskich w intensywnej zabudowie.
