Główny Urząd Statystyczny (GUS) poinformował, że liczba mieszkań oddanych do użytkowania w Polsce w pierwszej połowie tego roku osiągnęła najlepszy wynik od 20 lat. Jednak wraz ze startem programu „Bezpieczny Kredyt 2%” wyraźnie przybyło chętnych do kupna własnego lokum. Deweloperzy muszą więc szybko odpowiedzieć na ten popyt.
Liczba mieszkań oddanych w Polsce przez wszystkie podmioty realizujące inwestycje mieszkaniowe sięgnęła w okresie styczeń - czerwca 2023 roku niemal 112 tys. - podał GUS. - 111,9 tys. mieszkań oddanych do użytkowania to najlepszy wynik „pierwszej połowy roku” od 20 lat! - podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics. Jak zauważa, największy wpływ na ten wynik miały firmy deweloperskie, które zakończyły budowę 64,3 tys. mieszkań (58% ogółu oddanych) oraz tzw. inwestorzy indywidualni, którzy wybudowali 45,7 tys. domów jednorodzinnych na własne potrzeby (udział mieszkań w budynkach wielorodzinnych realizowanych w tej grupie jest minimalny). - Wydaje się, że skala zrealizowanej przez te dwie grupy „budowniczych” produkcja jest skromna bo zaledwie o 2,5% w przypadku deweloperów i 2% inwestorów indywidualnych wyższa w porównaniu do wyników z pierwszej połowy 2022 roku. Warto jednak zauważyć, że kiedy sięgniemy do danych sprzed 5 lat wzrosty te wyglądają już imponująco. Przez sześć miesięcy 2023 roku zarówno firmy deweloperskie jak i inwestorzy indywidualnie oddali o 40% więcej mieszkań niż w analogicznym okresie 2018 roku - zaznacza Katarzyna Kuniewicz.
W ostatnich latach deweloperzy dostali sporo pozwoleń na budowę, których jeszcze nie wykorzystali. Dlaczego więc w wielu miastach oferta mieszkań jest wykupiona? Wszystko dlatego, że nie wszędzie istnieje duży zapas niewykorzystanych pozwoleń. Szczególnie słaba sytuacja panuje w Białymstoku, Gorzowie Wielkopolskim, Kielcach, Krakowie, Rzeszowie, Warszawie, Szczecinie i Wrocławiu. - Aż 182 tysiące mieszkań przez ostatnie 3 lata– tak duża jest nadwyżka wynikająca z wydanych deweloperom pozwoleń na budowę w porównaniu do liczby lokali, które te firmy faktycznie zaczęły budować. Teoretycznie jest to bardzo komfortowa sytuacja, bo deweloperzy powinni mieć sporo gruntów gotowych, aby w każdej chwili móc rozpocząć na nich nowe projekty. Dlaczego więc tego nie robią? Przecież wiele mówi się dziś o tym, że oferta mieszkań na sprzedaż jest coraz bardziej przebrana. Do tego deweloperzy deklarują, że chcą to zmienić. Diabeł jak zwykle tkwi jednak w szczegółach - komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust.
Nie tak łatwo rozkręcić nowe budowy
Problemem jest na przykład fakt, że przygotowanie inwestycji do sprzedaży czy faktycznego rozpoczęcia budowy zajmuje co najmniej kilka miesięcy i to nawet jeśli posiadamy grunt z pozwoleniem na budowę. Do tego, warto wiedzieć, że w ostatnich latach lekko licząc co piąte pozwolenie na budowę nie było przez deweloperów wykorzystywane. - To sugeruje, że w tych wspomnianych wcześniej 182 tysiącach „nadwyżki” pozwoleń nad rozpoczętymi budowami nawet połowa decyzji administracyjnych najpewniej nigdy nie zostanie wykorzystana i przepadną - uważa ekspert. Powód? Deweloperzy mogą zmienić zdanie i zarzucić pomysł na budowę ze względu na niewystarczający popyt, rosnące koszty budowy czy brak finansowania. Nie bez znaczenia jest też fakt, że część pozwoleń na budowę uzyskiwanych jest przez właścicieli działek tylko po to, aby podnieść wartość gruntu przed jego sprzedażą.
Bartosz Turek i Oskar Sękowski, eksperci HRE Investment Trust uważają, że to, co robią obecnie deweloperzy, nie wystarczy na zaspokojenie popytu na mieszkania, bo wraz ze startem programu „Bezpieczny Kredyt 2%” wyraźnie przybyło chętnych do zakupu. - Deweloperzy muszą szybko odpowiedzieć na ten popyt, bo ich oferta jest już dziś często przebrana - podkreślają eksperci w swej najnowszej analizie. Ich zdaniem, od co najmniej kilku miesięcy topnieje oferta mieszkań w biurach sprzedaży deweloperów. - Wyraźne ożywienie popytu na mieszkania widzimy od lutego-marca br. - przypominają. - Problem w tym, że z każdym mijającym dniem kupujący ograniczają dostępną na rynku ofertę, której deweloperzy nie nadążają uzupełniać. To niestety sprzyja wzrostom cen - dodają. Dziś na 7 największych rynkach deweloperzy mają około 40 tysięcy mieszkań dostępnych na sprzedaż – wynika z danych Otodom Analytics. - Przy obecnym poziomie sprzedaży liczba ta powinna być lekko licząc o połowę większa - uważają Turek i Sękowski. Z ich analiz wynika, że wzmożony popyt na mieszkania powoduje nie tylko zmniejszenie się oferty dostępnej w biurach sprzedaży deweloperów. - W ostatnich miesiącach trochę zmniejszyła się też oferta dostępna na rynku wtórnym. Nie mamy tu, póki co do czynienia z jakimiś rewolucyjnymi zmianami, ale od wczesnej wiosny, gdy na sprzedaż było około 150 tysięcy mieszkań używanych, do początku lipca liczba ta spadła o prawie 10 tysięcy jednostek, a takiej zmiany nie można już bagatelizować. Spadek ten może się ponadto w kolejnych tygodniach pogłębić, bo często mija sporo czasu od momentu podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania do chwili, w której ogłoszenie o chęci zbycia nieruchomości znika z Internetu - podsumowują analitycy HRE Investment Trust. MAU
