Warszawa, 4 marca 2024 r. – Wraz z oczekiwanym spadkiem kosztów finansowania, stałym wzrostem wartości czynszów oraz oswojeniem się inwestorów z sytuacją geopolityczną, polski rynek nieruchomości biurowych może przyciągnąć większe niż w ostatnich latach zainteresowanie międzynarodowych inwestorów, twierdzą eksperci Baker McKenzie. Wyzwaniem staje się konieczność modernizacji starszych budynków biurowych i dostosowania ich do wymogów zrównoważonego rozwoju.
Pomimo spowolnienia gospodarczego wywołanego pandemią i wybuchem wojny w Ukrainie, Polska jest postrzegana jako atrakcyjne miejsce dla inwestorów zagranicznych. Utrzymujące się modele pracy hybrydowej powodują mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię biurową, jednak nie brakuje wciąż nowych podmiotów rozpoczynających działalność w Polsce, które są zainteresowane najmem atrakcyjnych powierzchni biurowych, twierdzą eksperci Baker McKenzie. Na rynek zaczną powoli powracać także zagraniczne fundusze, które w ostatnich latach ograniczyły swoją działalność w tej części Europy ze względu na zawirowania makroekonomiczne i geopolityczne.
– Przed pandemią polski rynek nieruchomości biurowych rósł niezwykle dynamicznie i był jednym z najszybciej rozwijających się w Europie. Sytuacja, z którą mamy obecnie do czynienia, to korekta w stosunku do tego okresu i stopniowy powrót do normalności – mówi Weronika Guerquin-Koryzma, partner w Baker McKenzie kierująca praktyką nieruchomości. – W Polsce nigdy nie mieliśmy do czynienia z wyprzedażą zagrożonych aktywów, tzw. distressed assets. To jest zdrowy rynek, który przeżywa spowolnienie, a nie zapaść.
Jak wynika z analiz JLL oraz Cushman & Wakefield monitorujących sytuację na rynku, w 2023 roku zasoby biurowe w Warszawie zmniejszyły się o 40 tys. m2 i wyniosły 6,23 mln m2. Przyczyną jest ograniczenie aktywności deweloperskiej oraz wycofanie części budynków z użytkowania i poddanie ich renowacji lub zmianie funkcji. Również rynek inwestycji biurowych przeżywał spowolnienie. W porównaniu do 2022 roku łączna wartość transakcji spadła o 80 proc. do 427 mln euro, co było najniższym poziomem od ponad dekady.
Eksperci Baker McKenzie wskazują, że czynnikiem, który może w tym roku w znacznej mierze przyczynić się do ożywienia na rynku transakcji nieruchomości biurowych, będzie rozpoczęcie cyklu obniżki stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny i amerykański Fed, korekta wycen oraz malejąca luka w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi a kupującymi. Zmienia się również polityka banków, które bardziej aktywnie finansują nieruchomości i szukają alternatywnych form udzielania kredytów, także poprzez tworzenie konsorcjów. Tę większą aktywność powoduje również zapadalność długów.
– Rośnie liczba kredytów konsorcjalnych w projektach nieruchomościowych, co może świadczyć o tym, że banki szukają dróg powrotu do biznesu, mimo utrzymującego się wysokiego poziomu ryzyka – dodaje Weronika Guerquin-Koryzma. – Wzrasta również zainteresowanie alternatywnymi formami finansowania, w związku z którymi na polskim rynku zaczynają pojawiać się zagraniczne fundusze oferujące takie finansowanie.
Z powodu wojny w Ukrainie aktywność na polskim rynku biurowym znacznie ograniczyli inwestorzy spoza regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Wśród nabywających w ostatnim czasie aktywa dominowali głównie inwestorzy z Czech, Węgier oraz krajów bałtyckich, w tym Litwy i Szwecji.
– Rynek nie znosi próżni. W naszej opinii okres zawieszenia, z którym teraz mamy do czynienia, dobiega końca. Zarówno kupujący jak i sprzedający będą chcieli zwiększyć aktywność, a to będzie sprzyjało ożywieniu na rynku – twierdzi Weronika Guerquin-Koryzma. – Rynek jest elastyczny i dostosowuje się do zmieniających warunków.
Przykładem tego rodzaju dostosowania jest rosnąca powierzchnia biur przeznaczona na przestrzenie co-workingowe. To efekt dopasowania właścicieli budynków do zmieniającego się modelu pracy i odpowiedź na zapotrzebowanie mniejszych firm poszukujących elastycznych form najmu. Innym zjawiskiem jest łączenie celów w ramach jednego budynku, czyli projekty mixed use. W Europie istotnym trendem jest także zmiana przeznaczenia budynków – głównie z biurowego na mieszkalny, widoczna również w Polsce.
Zmieniają się też standardy umów najmu – najemcy starają się negocjować krótsze okresy najmu lub prawa do zmniejszenia powierzchni biurowych w trakcie trwania umowy, tak aby móc lepiej dostosować się do zmieniających się warunków zewnętrznych. Duży nacisk kładzie się też na kontrolę kosztów operacyjnych a zwłaszcza zużycie mediów. Coraz częściej – zarówno po stronie wynajmujących jak i najemców – pojawiają się wymogi w zakresie ESG. Najemcy zmieniają lokale poszukując biur nowocześniejszych i spełniających wysokie normy środowiskowe.
Polski rynek również zaczyna odczuwać skutki starzenia się budynków biurowych, które wkrótce nie będą spełniać norm zeroemisyjnych. W Europie Zachodniej jest to jeden z krytycznych czynników kształtujących rynek. Modernizacja budynków i znalezienie zasobów finansowych na ten cel to jedno z najważniejszych wyzwań na nadchodzące lata, twierdzą prawnicy Baker McKenzie.
