Mocno osłabiony przez pandemię sektor handlowy zyskał nową niszę inwestycyjną. Wzmożona aktywność inwestorów, skupionych teraz głównie na budowie parków handlowych i centrów convenience przyniesie w tym roku tym obiektom największy wzrost w historii polskiego rynku.
- W pierwszej połowie bieżącego roku tylko w parkach handlowych oddane zostało do użytkowania nieco ponad 100 tys. mkw. powierzchni GLA. W drugim półroczu planowane jest ukończenie jeszcze większej ilości powierzchni. Jeżeli realizacja prowadzonych inwestycji zakończy się w zapowiadanym terminie ten rok zamknie się rekordowo wysokim wynikiem, jeśli chodzi o nową podaż w segmencie parków handlowych. Będzie to moment przełomowy dla rozwoju tego formatu na krajowym rynku. Zainteresowanie takimi projektami jest ogromne. Inwestorzy stawiają przede wszystkim na najmniejsze miasta, liczące poniżej 50 tys. mieszkańców, w których powstaje teraz prawie 70 proc. nowych zasobów – mówi Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest.
W ostatnich latach byliśmy świadkami dwutorowego rozwoju sektora handlowego w Polsce. Rosła przede wszystkim liczba dużych centrów handlowych z rozbudowaną ofertą rozrywkową oraz gastronomiczną i jednocześnie przybywało obiektów o niedużej powierzchni, jak regionalne i lokalne parki handlowe oraz centra zakupów codziennych. Ostatnia dekada przyniosła dwukrotny wzrost podaży powierzchni w parkach handlowych.
W minionych kwartałach mogliśmy natomiast obserwować całkowite wyhamowanie inwestycji w wielkoformatowe centra handlowe, a z drugiej strony intensyfikację działań inwestorów związaną z realizacją mniejszych obiektów handlowych. Z danych LBC Invest wynika, że w budowanych aktualnie parkach handlowych powstaje prawie 240 tys. mkw. powierzchni, z czego większość ma trafić na rynek do końca bieżącego roku.
Parki handlowe atrakcyjne dla klientów i nowych marek
W tym roku nowa podaż w sektorze handlowym może sięgnąć łącznie około 550 tys. mkw. powierzchni. Z tego aż 40 proc. powierzchni przypada na parki handlowe.
Krajowe zasoby powierzchni handlowych wynoszą aktualnie około 12,3 mln mkw. powierzchni, a niespełna 2,9 mln mkw. skupione jest w regionalnych oraz tradycyjnych parkach handlowych i obiektach convenience o tym profilu.
- Połowa powierzchni, którą dysponują mniejsze formaty handlowe mieści się w regionalnych parkach handlowych. To nie one jednak mają aktualnie największy potencjał wzrostu, ale lokalne, mniejsze parki handlowe, które inwestorzy realizują w przeważającej większości w niewielkich miastach. Inwestycje lokowane są w miejscach, gdzie oferta handlowa jest jeszcze słabo rozwinięta. Pod nowe projekty najbardziej poszukiwane są grunty w lokalizacjach zapewniających duży potencjał odwiedzających z okolicznych gmin
- Podstawowym warunkiem dla zapewnienia optymalnej rentowności tego typu projektów jest zagwarantowanie obecności popularnego operatora spożywczego, jak Biedronka czy Lidl na terenie obiektu. Atrakcyjność parków podnoszą też placówki marek sieciowych oferujących produkty w niższych cenach, jak Dealz, Pepco, Action, KiK, których plany ekspansji są teraz w wielu przypadkach szerzej zakrojone niż przed pandemią. Dobrym prognostykiem dla dalszego rozwoju parków handlowych jest również rosnąca grupa marek, które dotąd nie były w nich obecne, a teraz rozważają lokowanie w nowych obiektach swoich sklepów – zauważa.
Przypływ inwestorów
- Już w zeszłym roku nastąpił zdecydowany wzrost zainteresowania deweloperów realizacją obiektów z segmentu parków handlowych. 2020 rok przyniósł około 200 tys. mkw. GLA nowej powierzchni w obiektach w tym formacie. Motywacją do inwestowania w kolejne projekty i powodem, dla którego niektórzy inwestorzy zaczęli specjalizować się wyłącznie w tym formacie jest między innymi widoczny wzrost zainteresowania retail parkami jako aktywami inwestycyjnymi ze strony funduszy i grup kapitałowych. Stopy kapitalizacji w dobrze skomercjalizowanych parkach handlowych wynoszą od 7 do 9 proc. W dużych aglomeracjach miejskich niespełna 7 proc. Niemniej, zdarzają się również transakcje zawierane przy dwucyfrowych stopach kapitalizacji. Najbardziej poszukiwane przez inwestorów są obiekty oferowane w portfelach inwestycyjnych
Odnotowane w ostatnim czasie wyniki na rynku inwestycyjnym, jeśli chodzi o sektor handlowy trudno jest porównywać z wolumenem transakcji zarejestrowanym w 2018 roku, który był dla tego segmentu rekordowy. Należy jednak zauważyć, że mamy do czynienia z bardzo dużą ilością realizowanych transakcji. W 2020 zawartych zostało ponad 20 transakcji dotyczących tylko parków handlowych i nieruchomości typu convenience, co stanowiło prawie 70 proc. udziału w całkowitej ilości akwizycji odnotowanych w sektorze handlowym. Niski poziom wartości inwestycji związany jest zatem głównie z rodzajem aktywów, które cieszą się teraz największym zainteresowaniem inwestorów.
Sprzyjający klimat dla dalszego rozwoju mniejszych formatów
Parki handlowe poważnie zyskały na zmianach przyzwyczajeń i schematów zakupowych, które dokonały się w pandemii. Konsumenci zarzucili odwiedziny w wielkoformatowych centrach zakupowych koncentrując się na bardziej kameralnych, lokalnych i gwarantujących większe bezpieczeństwo obiektach handlowych. Bezpośrednie wejścia do sklepów, ograniczony przepływ klientów i oszczędność czasu związana z możliwością robienia szybkich zakupów blisko domu okazały się wielką zaletą parków handlowych i centrów convenience, które z powodzeniem zaspokajają podstawowe potrzeby okolicznych mieszkańców.
Większa popularność takich obiektów wśród klientów przekłada się na wzrost zainteresowania ich budową. Apetyty inwestorów podbijają również korzystne dla Polski prognozy na najbliższe lata. Analizy wskazują, że nasz kraj będzie wyróżniał się pod względem wzrostu sprzedaży detalicznej na tle Europy. Inwestycjom w mniejsze obiekty handlowe sprzyja także utrzymujący się ogólnie na rynku trend dotyczący lokalności. Plusem jest także krótszy proces związany z budową parków handlowych, zamykający się zazwyczaj w granicach 18 miesięcy.
Agata Karolina Lasota podkreśla jednak, że zanim przystąpi się do realizacji takiej inwestycji należy precyzyjnie określić kilka czynników, które determinują sukces przyszłego projektu.
- Duży potencjał handlowy lokalizacji i odpowiedni poziom przepływu konsumentów o określonej sile nabywczej nie jest wystarczającym czynnikiem, gwarantującym sukces przedsięwzięcia. Poszukując lokalizacji pod realizację nowych obiektów uważnie analizujemy, nie tylko kontekst komercyjny i techniczne parametry danego terenu, ale także inne aspekty. Oferujemy pomoc przy realizacji procesu inwestycyjnego deweloperom, jak również możliwość inwestowania w parki handlowe na każdym etapie inwestycji inwestorom instytucjonalnym i indywidualnym oraz podmiotom prawnym. Rozwiązania prawne i finansowe, jakie proponujemy skutecznie zabezpieczają ich interesy. Z kolei obrana przez deweloperów strategia sprzedaży i wynajmu powierzchni w obiektach przynosi inwestorom satysfakcjonującą stopę zwrotu – dodaje dyrektor zarządzająca LBC Invest.
W przypadku gruntów inwestycyjnych mamy wiąż do czynienia z utrzymującą się tendencją wzrostową cen. Średnie ceny niezabudowanych gruntów pod parki handlowe w Polsce mieszczą się przeważnie w przedziale 150 – 500 zł/mkw. Działki położone na obrzeżach i w granicach największych miast regionalnych osiągają wyższe ceny, a w granicach Warszawy przekraczają nawet 1000 zł/mkw.
