Jeżeli skorygujemy o inflację to ceny mieszkań w II i III kwartale spadały. Zaś to, że nie były kupowane masowo, wynikało z tego, że nasze społeczeństwo nie ma za bardzo takich możliwości w obecnych warunkach, przy zakręceniu kurka kredytowego. To jest temat na kilka kwartałów. Mieszkania będą tanieć. Tak też zresztą było w latach 2008-2009 i kilku kolejnych. Z Piotrem Bartkiewiczem, ekonomistą Banku Pekao SA, rozmawia Maciej Pawlak
Rada Polityki Pieniężnej NBP pozostawiła, zgodnie z przewidywaniami, stopy procentowe na dotychczasowym poziomie. Taka sytuacja potrwa zapewne jeszcze wiele miesięcy. Od osiągnięcia jakiego poziomu inflacji można oczekiwać, że stopy będą zmniejszane?
Myślę, że faktycznie trzeba się zgodzić z tym, że ze stopami w najbliższych miesiącach się nic nie wydarzy. Będą odbywać się oczywiście kolejne, comiesięczne posiedzenia RPP, natomiast zmiany stóp nie zobaczymy. Wydaje się, że Rada czeka w tym momencie na dwa sygnały: po pierwsze na potwierdzenie tego scenariusza, który był rysowany w jej listopadowej projekcji inflacji i który służył uzasadnieniu przejścia do trybu de facto „wait and see”. Przy czym pamiętajmy, że Rada oficjalnie nie zamknęła cyklu podwyżek, natomiast w praktyce on jest zamknięty. I, co więcej, marzec może to przypieczętować, o ile spadkowa ścieżka inflacji będzie podtrzymana w bazowej projekcji inflacji przez RPP. Wszystko na to wskazuje, że tak będzie, choć być może padną jakieś konkretniejsze deklaracje w tym zakresie. Jednak zważywszy na to w jak niepewnym środowisku się poruszamy, to RPP czeka na systematyczny spadek inflacji.
Do jakiego poziomu?
Kiedy ona będzie jednocyfrowa na koniec tego roku z perspektywą średniorocznej w 2024 r. w granicach ok. 5%, to powstanie przestrzeń do obniżek stóp. Trzeba pamiętać, że celujemy w inflację, która będzie za 12 miesięcy. W tym momencie wszystko wskazuje na to, że inflacja za 12 miesięcy będzie na poziomie jakichś 8% - taką ścieżkę projekcji NBP, my w Pekao SA mamy dość podobną. Jednak w tym momencie nie na to przestrzeni żeby ciąć stopy. Natomiast na koniec tego roku, gdy stopa referencyjna pozostanie na poziomie 6,75%, inflacja osiągnie pewnie ok. 5%, może nawet mniej, wtedy generalnie przestrzeń do obniżek stóp będzie. Chcemy osiągnąć mniej więcej stopy realne w stosunku do przyszłej inflacji, gdzieś w okolicy 0%, może lekko dodatnie.
RPP w uzasadnieniu swojej decyzji napisała m.in., że „szybszemu obniżaniu inflacji sprzyjałoby umocnienie złotego”. Co mogłoby spowodować, że złoty zacząłby się umacniać? Kiedy to mogłoby nastąpić?
Tak naprawdę są to rzeczy, które mogą się wydarzyć w kraju, albo za granicą. W kraju, w kontekście kondycji złotego, pewnie pozytywnie byłaby odebrana dalsza kontynuacja obecnego kursu w polityce fiskalnej, być może dalsze jej zacieśnianie ponad to co już wiemy, że się wydarzy. Druga rzecz, która na pewno by pomogła umocnieniu złotego to odblokowanie środków unijnych z puli KPO, bo tutaj mamy ewidentnie impas i ten impas jest raczej krajowy, niż zagraniczny.
A jakie czynniki zagraniczne mogłyby wpłynąć na ewentualne umocnienie złotego?
Wydaje się, że w tym momencie to, co może się wydarzyć, to poprawa sentymentu wobec rynków wschodzących. Rynki zawsze szukają jakiegoś dużego tematu, który może im służyć, który jest nośny itd. Poprzednia dekada upływała m.in. pod znakiem amerykańskiej giełdy, big-techów, ale też Chin, choć w dużo mniejszym stopniu i tylko na początku. Natomiast teraz wszystko wskazuje na to, że wciąż rynki finansowe funkcjonują w środowisku inflacyjnym, z wysokimi cenami surowców. Jednocześnie rynki wschodzące na ogół wyszły z ostatnich zaburzeń w dobrym stanie i bez dużych nierównowag, więc być może inwestorzy stwierdzą, że to jest moment, kiedy mogą zwiększyć swoje zaangażowanie na rynkach wschodzących. Wówczas na tym będziemy korzystać i my.
My jesteśmy gospodarką wschodzącą?
Tak. Niestety jesteśmy wrzucani do jednego koszyka z krajami, które są obecnie praktycznie nieinwestowalne jak Turcja i Rosja, czy z krajami które są dużo słabiej rozwinięte i które są zagrożone często bankructwami, takie jak Egipt czy kraje afrykańskie. To nie jest ten koszyk ale jest kilka grup krajów, do których kapitał płynie - Ameryka Łacińska, nasz region, Azja Wschodnia.
To są główne grupy „emerging markets” i jakieś ryzyko oczywiście tam jest. Znajdujemy się jednak wciąż w turbulentnym czasie. Zobaczymy, nie zakładałbym się o to na 100%, bo stopy są wysokie na świecie, a to nie sprzyja napływowi kapitału na rynki wschodzące.
Według ogłoszonego przez GUS szybkiego szacunku wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w grudniu 2022 r., inflacja wyniosła wówczas 16,6%. W listopadzie sięgnęła poziomu 17,5%, a w październiku – 17,9%. Czy jej szczyt już wreszcie za nami, czy też, zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami w styczniu i lutym br. znów się zwiększy, by zacząć spadać dopiero od marca?
Z tym szczytem to wydaje mi się, że i tak, i nie. Choć zapewne wyższe będą odczyty inflacji lutowy i styczniowy, bo wtedy wchodzą efekty zmniejszenia tarcz antyinflacyjnych, normalizacje stawek VAT-u na paliwa itd. Nie wiemy dokładnie czy nie będzie dużego dostosowania cen surowców czy wzrostu płac w przedsiębiorstwach, pod wpływem wyższych cen energii. Trzeba zakładać, że szczyt inflacji zapewne wtedy nastąpi. Natomiast gdyby nie było tych zmian w podatkach, to prawdopodobnie ten szczyt mielibyśmy już za sobą. I co więcej on by nastąpił wtedy, kiedy w Europie. A więc już w październiku czy wrześniu. Bo ten szczyt byłby wyznaczony przez ceny energii, a wiemy, że kryzys energetyczny mocno złagodniał w ostatnich tygodniach i miesiącach. Okazało się że napływ zimnego powietrza, gdy się pogoda pogorszyła w grudniu, nie spowodował znaczącego wzrostu zużycia gazu. Był to rozstrzygający argument, jeśli chodzi o dalszy kształt tego kryzysu i jego ewentualne skutki.
Na inflację wpływają jednak nie tylko ceny nośników energii.
Drugie podejście, które można stosować, jest takie, że szczyt inflacji to swego rodzaju proces.
Chcemy, żeby przetoczyły się przez nas te wszystkie dostosowania cen, żeby wygasły nam szoki, to jest proces rozłożony na parę miesięcy. Trzeba też zwrócić uwagę, że inflacja bazowa, czyli inflacja po wyłączeniu cen energii jeszcze rośnie - nie tylko w Polsce i Europie, jej wartości najwyższe będą właśnie teraz - w grudniu, styczniu na poziomie 11,6%. Potem będą spadać. I te wskazania będą podobne w przypadku inflacji bazowej, jak i CPI. Inflacja bazowa rośnie nieprzerwanie od wielu miesięcy, a teraz oceniamy, że jest największe nasilenie tych procesów.
Jeszcze jedna kwestia, czy inflacja nam spadnie do celu inflacyjnego RPP w dającej się przewidzieć przyszłości? Ale my tego obecnie po prostu nie wiemy, to za daleka perspektywa. Tak czy inaczej wiosna powinna poprawić sytuację w tym zakresie.
Wg GUS ceny mieszkań w 3 kwartale 2022 r. wzrosły o 2,4% w stosunku do 2 kwartału 2022 r. (w tym na rynku pierwotnym - o 4,5% i na rynku wtórnym - o 0,5%). W porównaniu z analogicznym okresem 2021 r. ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 12,1% (w tym na rynku pierwotnym - o 12,8% i na rynku wtórnym - o 11,6%). Czy w 4 kwartale ub.r. dynamika cen mieszkań rok do roku okaże się większa niż w 3. kwartale? Czy lokale mieszkalne będą dalej mocno drożeć w br.?
Myślę, że ich ceny będą hamować, popyt na nie osłabł i to znacząco, podaż nie jest tak drastycznie mała, żeby się do tego dostosować. Natomiast, z drugiej strony my tutaj nie widzimy oznak panicznej wyprzedaży mieszkań, ze względu na gorszą sytuację właścicieli czy inwestorów. Oznacza to więc, że dużo gorszej sytuacji nie będzie. My wiemy mniej więcej, jak to będzie wyglądało w kolejnych miesiącach. Ale ze względu na długość cyklu budowy mieszkań to będzie miało efekt dopiero w 2024 r.
Także państwo próbuje wpływać na rynek mieszkaniowy.
Faktycznie, jednocześnie ze strony państwa obserwujemy ruchy wokół tego, żeby trochę złagodzić skutki kryzysu mieszkaniowego, np. poprzez propozycję gwarantowanego kredytu na kupno mieszkania z oprocentowaniem 2%. Ewidentnie wielu właścicieli mieszkań i inwestorów przetrzymało ten najgorszy okres, skorzystało z wakacji kredytowych, podniosło czynsze itd.
Jednak obecnie nowych zakupów na tym rynku jest mało i będzie ich dalej mało, dopóki stopy procentowe nie spadną. Natomiast nie ma równocześnie takiego wysypu podaży, który mógłby faktycznie obniżyć nominalne ceny mieszkań - bo to, że one drożeją w sensie nominalnym nie powinno być zaskoczeniem. Wszystko bowiem w tym momencie w gospodarce nam drożeje.
Zatem jeżeli skorygujemy o inflację, to ceny mieszkań w II i III kwartale spadały. A to, że nie były kupowane masowo, wynikało z tego, że nasze społeczeństwo nie ma za bardzo takich możliwości w obecnych warunkach, przy zakręceniu kurka kredytowego. To jest temat na kilka kwartałów.
Mieszkania będą tanieć. Tak też zresztą było w latach 2008-2009 i kilku kolejnych. To był okres, kiedy mieszkania taniały w porównaniu do wszystkiego - do cen dóbr, usług i do płac. Teraz też nas czeka pewnie takie dostosowanie. Ono pewnie będzie trwało krócej niż wtedy, ale trzeba się liczyć z tym, że realnie mieszkania będą wciąż tanieć.
