[NASZ WYWIAD] Bujak: Na rynku mieszkaniowym czeka nas dołek przez najbliższe kilka kwartałów

Przez cały ten i następny rok aktywność budownictwa będzie się zmniejszać, bo przez poprzednie kilka kwartałów mocno spadała liczba wydawanych pozwoleń na budowę, a przede wszystkim rozpoczynanych budów mieszkań i domów. W związku z tym przez kolejne 8 albo 10 kwartałów, kiedy będzie trwać cykl budowlany dla budów rozpoczynanych w ostatnim czasie, aktywność budownictwa mieszkaniowego będzie zmniejszona. Z Piotrem Bujakiem, głównym ekonomistą Banku PKO BP, rozmawia Maciej Pawlak.

Czy w związku z upadku amerykańskiego Silicon Valley Bank (i Silvergate Capital Corp. oraz Signature Bank) i problemami z Credit Suisse, banki działające w Polsce, a zwłaszcza ich klienci, mogą spać spokojnie? Czy faktycznie może być także zagrożony Deutsche Bank?
Wydaje się, że determinacja władz w tych gospodarkach, które są objęte problemami banków, jest tak duża, a jednocześnie kondycja samych tych gospodarek jest tak dobra, że uda się ustabilizować sytuację tych instytucji finansowych przeżywających trudności. To nie przerodzi się w regionalny, a tym bardziej globalny kryzys finansowy i gospodarczy. W związku z tym skutki tych wydarzeń dla polskiej gospodarki i rynku finansowego będą raczej bardzo ograniczone, wręcz znikome. Na ten moment tak nam się wydaje, chociaż, jak bywa z napięciami w systemie finansowym, gdzie mamy bardzo gęstą sieć różnego rodzaju powiązań, ekspozycji wzajemnej różnych instytucji na siebie, gdzie łatwo o efekt domina i o cały ciąg strat wywołanych problemami jednej instytucji – i to w wielu instytucjach finansowych, trzeba być ostrożnym. Może się też okazać, że będą jeszcze potrzebne interwencje władz w różnych gospodarkach, aby funkcjonowanie systemu finansowego stabilizować, więc to może jeszcze nie być koniec tych wstrząsów w systemie finansowym na świecie, ale ze względu na determinację władz, by zapanować nad sytuacją. A także ze względu na dobrą kondycję gospodarek, od których sytuacja instytucji finansowych najmocniej zależy, wydaje nam się, że to się nie przerodzi w na tyle poważny kryzys, aby dotknęło to poważnie polską gospodarkę i rynek finansowy.

A co z Deutsche Bank?
Wiadomo od dawna, że niemieckie banki mają poważne problemy strukturalne, są nieefektywne kosztowo, mają strukturalnie niską rentowność, jakość aktywów w wielu niemieckich instytucjach jest słaba, wątpliwa. Wobec tego procesy restrukturyzacyjne są bardzo potrzebne. To jest jeden z najsłabszych sektorów bankowych w Europie z największymi strukturalnymi problemami. Natomiast ze względu na siłę niemieckiej gospodarki, wsparcie potencjalnie ze strony niemieckich finansów publicznych, wsparcie finansowe państwa, również determinację EBC, aby stabilizować rynek finansowy największej gospodarki strefy euro, nie należy spodziewać się poważnych turbulencji i sytuacji kryzysowej. Z drugiej strony być może, iż jednak, w końcu Deutsche Bank będzie wymagał podjęcia działań ratunkowych i poważnego wsparcia ze strony niemieckich władz i EBC.

Ceny produkcji budowlano-montażowej w styczniu były wyższe niż w grudniu ub.r. – poinformował GUS. Zanotowano wzrost cen we wszystkich rodzajach działalności. Wzrosły ceny większości obserwowanych robót budowlano-montażowych w stosunku do grudnia ub. roku. Czy kolejne miesiące przyniosą zmniejszenie dynamiki wzrostu cen robót i materiałów budowlanych?
Biorąc pod uwagę spadek cen surowców energetycznych, które pośrednio mają wpływ na ceny materiałów budowlanych różnego rodzaju, biorąc również pod uwagę malejącą aktywność w budownictwie, szczególnie w segmencie budownictwa mieszkaniowego i to nie tylko w Polsce, ale też Europie i na świecie, także włączając w to Stany Zjednoczone i Chiny, wydaje się, że przeciętny poziom cen w budownictwie, będzie miał coraz niższą dynamikę. Ta dynamika cen w budownictwie będzie się obniżać jeszcze przez jakiś czas. Nie mówię o spadku cen, tylko o obniżeniu dynamiki.

W styczniu-lutym br. oddano do użytkowania mniej mieszkań niż przed rokiem (97,1%). w bardzo poważnym stopniu spadła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (65,7%) oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (68,3%). Jak może się to przełożyć na wyniki budowy mieszkań w całym br. i w kolejnych latach?
Jeśli chodzi o aktywność budownictwa mieszkaniowego, naszym zdaniem będzie ona maleć jeszcze przez 8 do 10 kwartałów. A zatem przez cały ten i następny rok aktywność budownictwa będzie się zmniejszać, bo przez poprzednie kilka kwartałów mocno spadała liczba wydawanych pozwoleń na budowę, a przede wszystkim rozpoczynanych budów mieszkań i domów. W związku z tym przez kolejne 8 albo 10 kwartałów, kiedy będzie trwać cykl budowlany dla budów rozpoczynanych w ostatnim czasie, aktywność budownictwa mieszkaniowego będzie zmniejszona. Jednocześnie wydaje nam się, że minęliśmy już twarde dno, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań, rynek kredytowy. Popyt będzie według nas odżywał na kupno mieszkań i w obrębie rynku mieszkaniowego, w ślad za tym w ciągu kolejnych kwartałów liczba wydawanych pozwoleń na budowę, a przede wszystkim rozpoczynanych budów zacznie się zwiększać. Wobec tego jeśli chodzi o cały wolumen aktywności budownictwa mieszkaniowego, po kolejnych 8-10 kwartałach od teraz, może wcześniej, zacznie się zauważalnie zwiększać, generalnie podgrzewać.

Jak to będzie wyglądać w praktyce?
Najpierw będzie popyt mocniejszy, a w ślad za tym także podaż, czyli że zaobserwujemy większą aktywność w segmencie budownictwa mieszkaniowego i zwiększy się liczba oddawanych mieszkań do użytku. Jednak teraz czeka nas dołek, przez najbliższe kilka kwartałów, jeżeli chodzi o liczbę budowanych i oddawanych mieszkań, związany ze schłodzeniem rynku: przede wszystkim przez podwyżki stóp procentowych. Zatem tak widzimy perspektywy na najbliższe dwa-trzy lata. Teraz dołek, szczególnie najbliższe kwartały w tym roku, a kolejne lata to rozpędzenie tego rynku: najpierw popyt się odbuduje, a potem podaż.

Wg GUS średnie bezrobocie w lutym wyniosło 5,5%. Utrzymuje się ono już od dłuższego czasu na podobnym, stosunkowo niskim poziomie. Jednak w obrębie poszczególnych województw widoczne są pod tym względem znaczące różnice: np. w woj. mazowieckim Warszawa to 1,5%, podczas, gdy Radom 13,3%, Ciechanów 10,2%; Bydgoszcz-Toruń – 3,6%, a Włocławek 12,8%; Szczecin - 3,3%, Szczecinek 12,7% itd. Czy można mówić o wyrównywaniu się w ostatnich latach poziomów bezrobocia w poszczególnych regionach czy też sytuacja pozostanie podobnie zróżnicowana w kolejnych latach? Od czego to zależy?
Te różnice się zmniejszały przez ostatnie lata – zarówno między regionami, jak i w ramach regionów, ale nadal są wyraźne w wielu miejscach. Co prawda ostatnio trochę ze względu na zahamowanie poprawy na rynku pracy, bo gospodarka hamuje, te różnice zaczynają się zwiększać, szczególnie pomiędzy regionami. Np. to, co widzieliśmy w trakcie ostatnich kwartałów to lekki wzrost bezrobocia we wschodniej i południowo-wschodniej Polsce, a jednocześnie jego spadek w południowo-zachodniej, zachodniej i północnej Polsce. Przy obecnym pogorszeniu koniunktury sytuacja się trochę bardziej zróżnicowała, ale wydaje się, że przy oczekiwanym ożywieniu gospodarki pod koniec tego roku i w kolejnych latach, a także powrocie do trendu spadkowego bezrobocia, te różnice będą się ponownie zmniejszać: pomiędzy regionami, jak i wewnątrz poszczególnych regionów. Sprzyja temu rozwój infrastruktury transportowej, większa mobilność potencjalnych pracowników. A w związku z tym również potencjalny wzrost dostępności mieszkań, który będzie sprzyjał wyrównywaniu poziomu bezrobocia między regionami i w ramach regionów.

Czy w rozmiarach bezrobocia istnieje znacząca różnica między dużymi firmami, a tymi z MŚP, zwłaszcza mikro?
To widać w tych regionach, gdzie są obecne duże firmy, np. w dużych miastach. Tam poziom bezrobocia jest niższy, więc obecność dużych firm w regionie sprzyja ograniczaniu bezrobocia. W regionach z przewagą MŚP nie ma aż tak dobrej sytuacji na rynku pracy.