W ubiegłym tygodniu Rada Polityki Pieniężnej po raz czwarty z rzędu podniosła stopy procentowe w Polsce, tym razem o 50 pkt bazowych. Ekonomiści nie mają wątpliwości: to nie koniec podwyżek.
Przypomnijmy, że od października 2021 r. Rada Polityki Pieniężnej czterokrotnie podniosła koszt pieniądza. W efekcie, stopa referencyjna NBP wynosi obecnie 2,25 proc. i jest najwyżej od października 2014 r. Ekonomiści nie mają wątpliwości, że to nie jest ostatni ruch RPP. Podwyżka stóp procentowych to reakcja na wzrost cen. W wywiadzie dla Business Insidera Adam Glapiński, prezes NBP zaprezentował najnowsze prognozy dla inflacji w Polsce, które uwzględniają sytuację na rynku energetycznym. Wynika z nich, że średnioroczna inflacja w całym 2022 roku wyniesie 7,6 proc., a jej szczyt wystąpi w czerwcu i sięgnie 8,3 proc. Następnie inflacja ma się stopniowo obniżać - do 6,2 proc. w grudniu. Ekonomiści przewidują z kolei, że wysoka inflacja w Polsce będzie utrzymywała się przez co najmniej 2 lata i ustabilizuje się w granicach celu NBP (2,5 proc. +/- 1 pkt proc.) prawdopodobnie dopiero w 2024 r.
Dlatego też ekonomiści PKO BP przewidują, że stopa referencyjna dotrze w 2022 r. do poziomu 3,5 proc. - Kolejnej podwyżki oczekujemy już w lutym, chociaż będzie to posiedzenie nietypowe, bez nowych danych inflacyjnych – zastrzegają ekonomiści PKO BP. Natomiast eksperci mBanku stopę docelową w 2022 r. widzą w okolicach 4 proc. Ich zdaniem jednak, piętrzące się ryzyka dla wzrostu PKB oznaczają, że RPP będzie próbowała rozłożyć te podwyżki w czasie. - Można nastawić się na cały rok zacieśnienia polityki pieniężnej, choć główne uderzenie wykonane zostanie najprawdopodobniej w pierwszej połowie roku. Nie wykluczamy przy tym, że stopy w 2023 roku mogą być już redukowane (ryzyko większego spowolnienia na horyzoncie, zbliżający się koniec cyklu) – argumentują ekonomiści mBanku.
Za podwyżkami stóp idą wyższe raty i niższa zdolność kredytowa. - W ostatnich miesiącach kredyty wyraźnie zdrożały. Gdyby tego było mało, to najpewniej wciąż nie jest to kres podwyżek. Aktualne prognozy sugerują, że średnia rata w 2022 roku może być jeszcze o 5-10% wyższa niż dziś. Jedynym pocieszeniem jest fakt, że zmiany, które zaszły dotychczas, były już większą częścią zapowiadanych podwyżek. Jeśli więc rynkowe prognozy się sprawdzą, to najgorsze już za nami - prognozuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. Niestety wraz z tym jak zdrożały kredyty, to i spadła zdolność kredytowa. - W praktyce znaczy to, że jeśli nie dostaliśmy ostatnio podwyżki, to banki będą nam chciały pożyczyć mniej niż rok temu, czy nawet mniej niż we wrześniu 2021 roku. Redukcja zdolności kredytowej jest spora. Jeśli trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby pracują i każda z nich zarabia po średniej krajowej mogła przed rokiem zadłużyć się na 700 tys. złotych, to dziś jest to o około 150 tysięcy mniej - wylicza Turek. Po rekordowych miesiącach 2021 roku i bardzo wysokiej sprzedaży hipotek banki widzą już dziś mniejszą skłonność do zaciągania kredytów. - To powoduje, że część instytucji rozważa walkę o klientów, obniżanie marż czy dodatkowych kosztów. Także przynajmniej przez kilka kolejnych miesięcy można liczyć na delikatną poprawę ofert hipotecznych. Będzie to jednak kosmetyka w obliczu wcześniej wspomnianych podwyżek stóp procentowych - zaznacza ekspert. Jego zdaniem ciekawą zmianą, która zajdzie pod koniec maja 2022 roku jest start rządowego programu gwarancji kredytowych dla osób kupujących mieszkania. Wprowadzenie takiego rozwiązania od wielu kwartałów postulował HRE Think Tank. Z programu będzie mógł skorzystać każdy kto nie ma własnego „M”, ale też rodziny, które mieszkają w za małym mieszkaniu. Posiadając zdolność i wiarygodność kredytową będą oni mogli zaciągnąć kredyt np. na zakup nieruchomości lub budowę domu bez wkładu własnego. - Do tego jeśli posiadaczom takiego długu urodzi się drugie lub kolejne dziecko to odpowiednio 20 czy 60 tysięcy złotych kredytu spłaci za nich państwo. Ma to szanse pomóc dziesiątkom tysięcy rodaków, którzy w wyniku epidemii nie mogli i wciąż nie mogą sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania - uważa Turek. Warto mieć świadomość, że tylko w gronie osób w wieku od 25 do 34 lat wciąż jest potencjalnie grupa kilkudziesięciu tysięcy kredytobiorców, którzy w normalnych warunkach wyprowadziliby się z domów rodzinnych w 2020 roku – wynika z szacunków HRE Investments. Nie mogli jednak zdecydować się na ten symboliczny krok w dorosłość ze względu na konsekwencje epidemii i zakręcenie kurków z kredytami.
- Na to czy o kredyt na mieszkanie jest łatwo czy nie wpływ mają nie tylko banki czy Rada Polityki Pieniężnej. Ważne jest też chociażby to ile kosztują mieszkania i jaka jest sytuacja na rynku pracy - zaznacza ekspert. - Jeśli chodzi o ceny nieruchomości, to dominują prognozy według których w 2022 roku ceny mieszkań wciąż będą rosły (o około 5-10%). Byłaby to dynamika wyraźnie niższa niż w 2021 roku. Mógłby przy tym ktoś zadać pytanie jak rosnące ceny są możliwe w obliczu wyższych stóp procentowych i droższych kredytów? Odpowiedź jest prosta - na rynku mieszkaniowym ściera się znacznie więcej zjawisk, których wynikiem są zmiany cen mieszkań. Na przykład głośna ostatnio inflacja przyczynia się co do zasady do tego, że rodacy płacą za mieszkania coraz więcej. Po części dzieje się tak dlatego, że wyższa inflacja powoduje wzrost kosztów wytworzenia mieszkań, a po części dlatego, że przy wyższej inflacji mamy np. większą skłonność do inwestowania w mieszkania uznawane za ochronę przed inflacją. Można te mechanizmy pokazać na konkretnych liczbach. Okazuje się bowiem, że w ostatnich latach wzrost stóp procentowych o 100 punktów bazowych (1 punkt procentowy) powodował spadek dynamiki wzrostu cen mieszkań w dużych miastach o 2,5% w skali roku. Z drugiej strony inflacja wyższa o 100 punktów bazowych (1 punkt procentowy) przyczyniała się do szybszego wzrostu cen mieszkań – o około 1,5% rocznie - wylicza Turek.
Ponadto na popyt na mieszkania, a przez to też na ich ceny wpływa np. sytuacja na rynku pracy. W tym przypadku możemy spodziewać się wciąż rosnących wynagrodzeń i rosnącego zatrudnienia. Według projekcji NBP płace mają w 2022 roku pójść w górę o 8,2%, a zatrudnienie o 0,2%. - Nie jest tajemnicą, że wraz z tym jak rodacy zarabiają coraz więcej, to i ceny mieszkań mają skłonność do wzrostów. Nie możemy też pominąć działań funduszy inwestycyjnych (często zagranicznych), które pompują miliardy w rodzimy rynek mieszkaniowy skupując całe bloki, osiedla, a nawet czołowe firmy deweloperskie budując w ten sposób swoje portfele mieszkań na wynajem w Polsce - podsumowuje ekspert.
