Księga wieczysta to bardzo ważny dokument z kluczowymi informacjami o nieruchomości – istotnymi nie tylko dla jej właściciela, ale również osoby planującej zakup działki, mieszkania, domu. Dlatego warto zadbać, aby odzwierciedlały rzeczywisty stan faktyczny, który może ulegać zmianie na przestrzeni lat. Niestety, wiele osób to zaniedbuje, a tym samym prowokują kosztowne problemy.
W mediach – bez różnicy prasa, radio, czy telewizja - nie brakuje relacji z sądów. Najczęściej jednak są to wiadomości dotyczące procesów karnych, wyroków dla sprawców wstrząsających zbrodni, a jeśli spraw cywilnych, to zazwyczaj chodzi o pozwy celebrytów lub polityków.
Niezmiernie rzadko pojawiają się materiały poświęcone funkcjonowaniu wydziałów ksiąg wieczystych, w których z reguły brakuje spektakularnych wydarzeń, a przez to nie wywołuje zbytnich emocji. Tymczasem właśnie tam wydawane są decyzje i gromadzone informacje mające ogromny wpływ na majątek Polaków. Każdego kto posiada jakąkolwiek nieruchomość.
Swoisty „paszport” dla nieruchomości
Czym są księgi wieczyste? To rejestr publiczny, w którym zawarte są dane przedstawiające stan prawny nieruchomości. W dokumentach opisane zostaje kto jest prawowitym właścicielem domu, kto jakie posiada udziały w mieszkaniu, czy jakiej wielkości jest działka – z precyzyjnym wskazaniem metrażu. A także czy nie są obciążone jakimiś długami. W dość obrazowy sposób sedno księgi wieczystej swego czasu opisał serwis murator.pl:
„Jest dla nieruchomości tym, czym dla każdego obywatela są dowód osobisty lub paszport”.
I dalej wyjaśniał:
„To podstawowy dokument pozwalający na ustalenie stanu prawnego mieszkania czy działki. Dzięki niej zyskujemy wiedzę dot. właściciela, adresu czy ewentualnych hipotek na nieruchomości. Dlatego poznanie zapisów księgi wieczystej jest niezbędne dla bezpieczeństwa transakcji, np. umowy kupna mieszkania. Księgi wieczyste są dostępne publicznie i każdy, kto ma zamiar dokonać zakupu nieruchomości, może swobodnie sprawdzić zawarte w nich zapisy”.
Sprawdzać, poprawiać – nie zwlekać!
Niestety, Polacy dość rzadko sprawdzają co jest zapisane w rejestrze, równie sporadycznie dokonują zmian w księgach wieczystych. Dzieje się tak z reguły dopiero, gdy ktoś nabywa prawa do danej nieruchomości, albo zamierza ją sprzedać. Wtedy jednak może być nieco za późno na korekty ewentualnych błędnych zapisów, a takowe przecież mogą się zdarzyć. Z różnych powodów. Chociażby sądowy urzędnik popełni „literówkę”, czy postawi przecinek w niewłaściwym miejscu – pozornie drobiazg, ale w przypadku metrażu będzie mieć niebagatelne znaczenie.
Serwis Nieruchomosciszybko.pl potwierdza takie spostrzeżenia: „Można przypuszczać, że wielu właścicieli nieruchomości nie zaglądało do księgi wieczystej przez ostatnie kilka lat. Zapewne są i tacy, których temat ksiąg wieczystych nie interesował od momentu wizyty u notariusza”.
W publikacji podkreślono, że odkrycie błędu dopiero na etapie transakcji sprzedaży może spowodować, iż kontrahent się wycofa, bo nabierze wątpliwości, czy wszystko jest w porządku. A z reguły chodzi o setki tysięcy złotych. Dlatego warto wcześniej zadbać o tak ważne szczegóły.
Tym bardziej, że usunięcie oczywistego błędu – np. dotyczącego metrażu - jest banalnie proste, sąd może to zrobić nawet z urzędu po porównaniu wyciągu z ksiąg wieczystych oraz informacji z ewidencji gruntów i budynków.
„Jeżeli urzędowa korekta nie została wprowadzona, to właściciel mieszkania sam musi złożyć odpowiedni wniosek, który sprawi, że poprawiony będzie np. błędny metraż mieszkania” - tłumaczy Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Podkreślono, iż sprostowanie wprowadza się na podstawie art. 27 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który umożliwia uproszczony tryb korygowania informacji znajdujących się w dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości”.
Wskazano również jakie dane w tej formule można „poprawić” bez konieczności wnoszenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym:
- Położenie (numer porządkowy/województwo, gmina, dzielnica)
- Ulica/numer budynku/numer lokalu
- Przeznaczenie lokalu
- Opis lokalu (rodzaj izby - liczba)
- Opis pomieszczeń przynależnych (rodzaj pomieszczenia - liczba)
- Kondygnacja, na której znajduje się mieszkanie
- Przyłączenie - numer księgi wieczystej (nieruchomość, z której wyodrębniono lokal)
- Informacja o odrębności lokalu
- Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych
Kiedy konieczny jest pozew?
Nie wszystkich zmian w księgach wieczystych można dokonać w trybie uproszczonym. Niektóre wymagają powództwa złożonego w sądzie – zazwyczaj chodzi o nieuwzględnienie w KW współwłaściciela nieruchomości, nawet jeśli posiada niewielki udział.
W rozwiązywaniu takich spraw kluczowy jest art. 10 ustawy.
Art. 10. Ustawy o księgach wieczystych i hipotece
1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności
2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia
Ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl zwraca uwagę: „Orzecznictwo sądowe wskazuje, że powództwo na podstawie artykułu 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest lepszym wariantem niż pozew formułowany z wykorzystaniem artykułu 189 kodeksu postępowania cywilnego”.
„Chodzi między innymi o fakt, że wyrok wydany na postawie art. 189 KPC nie może być samodzielną podstawą do skorygowania błędów w księdze wieczystej”
Art. 189 k.p.c.
Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.
Warto przypomnieć, iż księgi wieczyste są jawne – ich treść można sprawdzić w wydziale danego sądu rejonowego, w którym została założona. Konieczny jest jednak numer KW – sprzedający nieruchomość nie powinien jednak stwarzać problemów z jego podaniem. Istnieje również rządowy system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (ekw.ms.gov.pl). Łatwy w dostępie i nie wymaga wnoszenia żadnych opłat.
